Während Michael Rogers und seine Frau Christy von Tennessee nach Alaska pendelten, saßen sie zweimal fest, während sie ihre Hypothek und Miete bezahlen mussten. Einmal, im Jahr 2006, dauerte die Situation acht Monate und endete schließlich, als sie ihr Haus in Tennessee für 20.000 Dollar weniger verkauften, als sie dafür bezahlt hatten.
Ein weiteres Abenteuer im Bereich Eigenheim endete gut, denn das Paar verdoppelte sein Geld, nachdem es seine Renovierungsarbeiten verkauft hatte. Später mussten sie bei einem anderen Grundstück 30.000 US-Dollar zahlen, um eine Schlammlawine rund um ihr Haus zu reparieren, eine baubedingte Störung.
Vor zwei Jahren zog die Familie Rogers nach Kingsport im Nordosten von Tennessee, wo sie für ein Jahr einen Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnete, von der sie dachten, sie sei eine vorübergehende Gelegenheit, bevor sie sie erneut kaufte.
Das Paar hat gerade seinen Mietvertrag um ein drittes Jahr verlängert und beschlossen, für immer Mieter zu bleiben. Herr Rogers, der Bauleiter, schätzt die Bequemlichkeit, sich bewegen zu können, wenn ein Auftrag benötigt wird.
Entweder durch Wahl oder durch Existenz Zu außerbörslichen PreisenViele Menschen haben entschieden, dass eine dauerhafte Miete ihre beste oder einzige Option ist. Wohnkosten und Zinssätze sind in den letzten Jahren gestiegen, und eine Miete kann sich finanziell lohnen. (Die Times hat kürzlich ihre beliebte Website aktualisiert Mieten-Kauf-Rechner Um den Menschen zu helfen, die Kompromisse zu verstehen. Durchschnittlicher Hauspreis Es war etwas mehr als doppelt so viel wie es war Durchschnittliches Einkommen. Es ist fast jetzt Sechsmal So viel wie.
Wohneigentum ist eine traditionelle Strategie zur langfristigen Vermögensbildung. Für Menschen, die nicht vorhaben zu kaufen, erfordert die Erstellung eines soliden Finanzplans ohne den Aufbau von Eigenheimkapital eine andere Denkweise.
Der Besitz eines Eigenheims ist keine magische Lösung, um den Ruhestand zu sichern. Herr Rogers hat gesehen, wie sich die „Hausarme“ auf ältere Familienmitglieder auswirkte, von denen eine drei Viertel ihres Nettovermögens in ihrem Haus behält. Diese Situation stellt die Menschen vor die Wahl, einen Kredit gegen das Eigenkapital ihres Hauses aufzunehmen oder das Haus zu verkaufen, um den Wert daraus zu erhalten.
Stattdessen konzentrierte er sich auf Investitionen und bevorzugte die Liquidität und Stabilität des Aktienmarktes.
„Wenn Sie so etwas wie einen breiten US-Aktienindex kaufen, kaufen Sie sozusagen einen Teil der gesamten US-Wirtschaft“, sagte Rogers. „Wenn Sie ein Haus kaufen, konzentriert sich Ihr Risiko buchstäblich auf ein Haus, in einer Nachbarschaft, in einem Bundesstaat.“
Herr Rogers hat herausgefunden, dass Menschen dazu neigen, sich mehr auf Eigenheimkapital als auf andere Faktoren zu konzentrieren. Er glaubt, dass das ein Fehler sein könnte.
„Auf dem aktuellen Markt, insbesondere in meiner Gegend, scheint die Miete ein Schnäppchen zu sein, verglichen mit dem, was Häuser derzeit verkaufen“, sagte er. „Dadurch kann ich meine Sparquote erhöhen. Die Leute sagen: ‚Nun, Sie bauen keine Aktien auf.‘ Ja, aber ich habe eine Sparquote von 35 Prozent. Ich baue Anlagekonten viel schneller auf, als ich es zu Hause jemals tun würde.“ “
Mietauswahl
Wie in jedem anderen Markt ist es unmöglich, die Zukunft der Mietgebühren vorherzusagen. Die Mieten könnten sinken, wie es während der Pandemie in New York City der Fall war, oder explodieren, wie es im Amazonas-überhöhten Seattle der Fall war. Die Immobilienpreise könnten einbrechen, wie es während der Großen Rezession der Fall war, oder explodieren, wie es in San Francisco der Fall war. Der Schlüssel liegt darin, einen Plan zu haben, der Sie in einer Vielzahl von Szenarien abdeckt.
„Mieten kann eine bessere finanzielle Entscheidung sein; „Der Besitz einer Immobilie kann eine bessere finanzielle Entscheidung sein“, sagte Ramit Sethi, Autor von „Owning It Can Be a Better Financial Decision“.Ich werde dich lehren, reich zu sein„Oft kaufen wir einfach, weil unsere Eltern uns darum gebeten haben und ihre Eltern sie darum gebeten haben.“
Obwohl er Millionär ist, hat Herr Sethi in den letzten 20 Jahren in Städten wie San Francisco, New York und Los Angeles gemietet. Als er in Manhattan lebte, rechnete er aus, dass der Besitz ihn 2,2-mal mehr pro Monat kosten würde als die Miete. Er betont, dass bei der Berechnung die fiktiven Kosten für Hypothekenzinsen, Steuern und Unterhalt berücksichtigt werden sollten, die oft auf 1 bis 3 Prozent des Eigenheimwerts geschätzt werden. Stellen Sie sich also ein und konzentrieren Sie sich auf das Investieren. Er ist ein Fan von Indexfonds, bei denen eine langfristige, kostengünstige Investition mit Stichtagen finanziert wird.
Er sagte: „Wenn Sie sich für die Miete entscheiden, ist vor allem eines wichtig: Sie sollten unbedingt Ihre Zahlen überprüfen und wenn die Miete günstiger ist als der Kauf, sollten Sie die Differenz investieren.“
Er verhandelt auch über seine Miete, was vielen Menschen seiner Meinung nach nicht bewusst sei, dass dies eine Option sei. Er empfiehlt Mietern, auf ähnliche Wohnkosten in ihrer Region zu achten. Wenn sie bessere Angebote finden können, sollten sie mit der Dokumentation in die Verlängerungszeit gehen. „Es klappt nicht immer“, sagte er. „Wenn das passiert, ist das ein großer Vorteil.“
Im vergangenen Jahrhundert hat der S&P 500 inflationsbereinigt eine durchschnittliche jährliche Rendite von etwa 7 Prozent erzielt. Herr Sethi sagte, die meisten Menschen hätten keine Ahnung, was der Aktienmarkt bringen werde. „Aber Sie müssen diese Zahl kennen, denn sie sagt Ihnen, wie hoch Ihre Opportunitätskosten sind – mit anderen Worten, wie viel Sie verdienen könnten, wenn Sie einfach Geld auf den Markt stecken würden“, sagte er.
Die Planung Ihrer Finanzen während der Miete hat auch eine emotionale Komponente. Herr Sethi sagte, die Menschen sollten sich nicht schuldig fühlen, wenn sie mieten.
„Denken Sie daran, es gibt Millionen von Menschen in Amerika, die die Differenz mieten und investieren“, sagte er. „Du bist kein Spinner, nur weil du dich für die Miete entscheidest, ich und viele andere Leute auch.“
Führen Sie die Zahlen durch
„Ich werde immer wieder gefragt, warum ich kein Haus kaufe“, sagte er. Miranda MarquetteSie ist Mitte 40 und lebt in Idaho Falls, Idaho. „Die Leute finden es seltsam.“
Frau Marquette verdient zwischen 10.000 und 12.000 US-Dollar pro Monat und hat in den letzten 25 Jahren ein Anlageportfolio und in den letzten 15 Jahren mehrere Einnahmequellen aufgebaut. Wenn Sie mit der Planung eines erfolgreichen Finanzlebens beginnen möchten, ohne ein Eigenheim zu besitzen, schlägt sie vor, mit Rentenrechnern zu beginnen Investor.gov.
„Wenn ich entscheide, wie viel ich jeden Monat investiere, gehe ich sehr konservativ vor und gehe von einer Rendite von 6 Prozent aus“, sagte sie. „Ich weiß, dass viele Leute sagen werden, dass man von einer viel höheren Rendite ausgehen muss, insbesondere wenn man in Aktien investiert, aber ich gehe gerne auf Nummer sicher.“
Sie müssen berücksichtigen, um wie viel Ihre Miete im Laufe der Zeit voraussichtlich steigen wird (Frau Marquette verwendet eine inflationsbasierte Schätzung von 3 Prozent), um zu ermitteln, wie viel Sie im Ruhestand benötigen.
„Um zu wissen, ob man bereit ist, in den Ruhestand zu gehen, kommt es auf die Zahlen an, ob man zur Miete wohnt, eine Hypothek hat oder ein Mietimperium aufbaut“, sagte sie. „Schauen Sie sich an, was Sie im Ruhestand tun möchten, und schätzen Sie Ihren monatlichen Bedarf ein. Finden Sie dann heraus, wie Sie diesen monatlichen Bedarf decken können.
Nur-Leasing-Strategie
„Das ist so ziemlich mein Leben“, sagte Berna Anat, die in der San Francisco Bay Area lebt. „Ich sehe nicht, dass ich in Zukunft ein Eigenheim besitzen werde.“
Wenn jemand sagt, dass sie Geld für die Miete ausgibt, denkt sie an Freunde, die ein Zuhause haben. „Sie sagen: ‚Oh, wir können zwei Jahre lang nicht in den Urlaub fahren, weil Termiten das Fundament unseres Badezimmers weggefressen haben‘“ oder: „Ja, eigentlich können wir dieses Wochenende nicht aushalten, weil wir“ „Wir sind auf Händen und Knien und verlegen die Fugen in einem Raum“, sagte sie. Unsere heruntergekommenen Sonnenliegen.“ „Für immer zu mieten ist eine Bewegung. Es ist ein Lebensstil.“
Dies hat seinen Preis: die theoretischen Aktien, die viele als Bastion für ihren Ruhestand planen.
Frau Anat ist die Autorin des Buches „Geld laut„Beim Handel mit Wohneigentum und einem Mietlebensstil geht es um Diversifizierung und Maximierung der Investitionen“, sagte er. Wenn Sie Vollzeit arbeiten, möchten Sie vollständig in Ihr 401(K) investieren und so viel wie ein Arbeitgeber bekommen Frau Anat empfiehlt, auch einen weiteren Fonds zu eröffnen, beispielsweise einen Roth IRA
„Die Idee ist: Wenn Sie nicht für Wohnkosten, Schließungskosten, Treuhandkosten, Grundsteuern“ und Gebühren wie die Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeben, „investieren Sie das ganze Geld, damit Ihr Ruhestand so angenehm wie möglich wird“, sagt sie sagte. Möglich, weil Sie diese Anteile nicht haben werden.
„Als ewiger Mieter habe ich all diese Dinge und investiere so aggressiv wie möglich“, sagte sie.
Kurzfristig, sagte Frau Anat, müsse man auch mit realen Schwankungen rechnen. Ihre Miete kann steigen oder Ihr Gebäude wird verkauft. Sie empfiehlt einen Notfallfonds mit einer Laufzeit von mindestens sechs Monaten und eine Tabelle mit detaillierten Angaben zu Ihrem Plan für den Fall, dass Sie Ihre Wohnung verlieren.
„Wenn Sie morgen aus Ihrer Wohnung ausziehen müssten, wie sieht dann eigentlich Ihr Geld- und Lebensplan aus?“ Sie sagte. „Es ist fast wie bei einem Erdbeben-Fluchtplan.“
Ein weiterer Aspekt ist Ihre Kreditwürdigkeit: Halten Sie sie sauber. Führen Sie Ihre Zahlungen pünktlich durch und versuchen Sie, den Betrag, den Sie schulden, im Vergleich zu Ihrem Höchstbetrag niedrig zu halten. Der übliche Ratschlag ist, Ihre Kreditaufnahme auf 30 Prozent Ihres Kreditlimits zu beschränken; Frau Anat versucht, bei 10 bis 15 Prozent zu bleiben.
Die Aufrechterhaltung einer guten Kreditwürdigkeit sei von entscheidender Bedeutung, sagte sie, denn „Vermieter achten darauf und Sie müssen wahrscheinlich nächsten Monat oder nächstes Jahr erneut auf dem Markt einkaufen, um den Vermieter zu beeindrucken.“
Sie müssen sich auch schützen, indem Sie die Rechte des Vermieters gegenüber den Rechten des Mieters an Ihrem Wohnort verstehen, da diese je nach Stadt und Bundesstaat unterschiedlich sind. Schließen Sie eine Mieterversicherung ab, die in der Regel erschwinglich ist.
Generell wolle man sein Leben mit möglichst viel finanzieller Unterstützung stabilisieren, sagte sie.
„Es erinnert mich sehr daran, dass ich selbstständig bin“, sagte Frau Anat. „Selbstständig zu sein bedeutet, dass man seinen eigenen Krankenversicherungsplan aufstellen muss. Man muss seinen eigenen Ruhestandsplan aufstellen. Es geht ein bisschen mehr darum, sich in diese Denkweise hineinzuversetzen.“