Einige Wall-Street-Banken befürchten, dass Eigentümer leer stehender und notleidender Bürogebäude ihre Hypotheken nicht zurückzahlen können, und haben damit begonnen, ihre Portfolios an Gewerbeimmobilienkrediten zu leeren, in der Hoffnung, ihre Verluste zu begrenzen.
Dies ist ein frühes, aber bezeichnendes Zeichen für die allgemeine Malaise, die sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt zusammenbraut, der durch die doppelte Belastung aus hohen Zinssätzen, die die Refinanzierung von Krediten erschweren, und niedrigen Auslastungsquoten für Bürogebäude – eine Folge davon – beeinträchtigt wird Rezession. Pandemie.
Laut Gerichtsakten verkauften Ende letzten Jahres eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bank und ein anderer deutscher Kreditgeber die säumige Hypothek auf das Argonaut, einen 115 Jahre alten Bürokomplex in Midtown Manhattan, an das Family Office des milliardenschweren Investors George Soros.
Etwa zur gleichen Zeit verkaufte Goldman Sachs die Kredite, die es für eine Reihe notleidender Bürogebäude in New York, San Francisco und Boston hielt. Im Mai schloss die kanadische Bank CIBC den Verkauf von Hypotheken im Wert von 300 Millionen US-Dollar für eine Gruppe von Bürogebäuden im ganzen Land ab.
„Was Sie jetzt sehen, ist ein einmaliges Ereignis“, sagte Nathan Stovall, Direktor für Finanzinstitutsforschung bei S&P Global Market Intelligence.
Die Verkäufe beginnen zu steigen, weil „Banken versuchen, ihr Risiko zu reduzieren“, sagte Stovall.
Nach Angaben von S&P Global Market Intelligence machen die notleidenden Gewerbekredite, die die Banken abzuschaffen versuchen, zahlenmäßig und wertmäßig nur einen kleinen Bruchteil der rund 2,5 Billionen US-Dollar an gewerblichen Immobilienkrediten aus, die alle Banken in den Vereinigten Staaten halten.
Diese Schritte deuten jedoch darauf hin, dass einige Kreditgeber die Strategie der Bankenbranche widerwillig akzeptieren „Erweiterung und Demonstration“ Mir geht die Puste aus Viele Vermieter – insbesondere Eigentümer von Bürogebäuden – Sie werden mit Ihren Hypothekendarlehen in Verzug geraten. Das bedeutet, dass große Verluste für die Kreditgeber unvermeidlich sind und die Gewinne der Banken darunter leiden werden.
Banken „verlängern“ regelmäßig die Zeit, die notleidenden Vermietern bleibt, um mietzahlende Mieter für ihre halbleeren Bürogebäude zu finden, und „tun so, als ob die Verlängerungen es den Vermietern ermöglichen würden, ihre Finanzen in Ordnung zu bringen.“ Angesichts der heute viel höheren Zinssätze vermieden es die Kreditgeber auch, die Vermieter dazu zu drängen, abgelaufene Kredite neu zu verhandeln.
Aber Banken handeln aus Eigeninteresse und nicht aus Mitgefühl gegenüber den Kreditnehmern. Sobald eine Bank einen säumigen Kreditnehmer zwangsvollstrecken lässt, besteht die Möglichkeit, dass aus einem theoretischen Verlust ein realer Verlust wird. Ähnliches passiert, wenn eine Bank einen säumigen Kredit mit einem erheblichen Abschlag auf den ausstehenden Saldo verkauft. Aber nach den Berechnungen der Bank ist es immer noch besser, jetzt einen Verlust hinzunehmen, als einen größeren Schaden zu riskieren, wenn sich die Situation in der Zukunft verschlechtert.
Obwohl die Probleme bei gewerblichen Immobilienkrediten groß sind, haben sie noch kein Krisenniveau erreicht. Die Bankenbranche berichtete kürzlich, dass gewerbliche Immobilienkredite in Höhe von knapp 37 Milliarden US-Dollar oder 1,17 % aller von Banken gehaltenen Kredite in Verzug waren – was bedeutet, dass die Kreditzahlung mehr als 30 Tage in Verzug war. Im Zuge der Finanzkrise 2008 erreichten die Zahlungsausfälle bei Gewerbeimmobilienkrediten bei Banken laut S&P Global Market Intelligence Anfang 2010 mit 10,5 Prozent ihren Höhepunkt.
„Banken wissen, dass sie viele Kredite in ihren Büchern haben“, sagte Jay Neveloff, der die Immobilienrechtspraxis bei Kramer Levin leitet.
Die Banken hätten damit begonnen, zu prüfen, welche Art von Abschlag notwendig sei, um Investoren zum Kauf des schlechtesten Angebots zu verleiten, sagte Nevilov. Herr Nevilov sagte, er handele im Namen mehrerer Family-Office-Käufer, die von einigen großen Banken direkt angesprochen wurden, um Angebote für den Kauf vergünstigter Kredite zu erhalten.
Er sagte, dass Banken derzeit dazu neigen, Geschäfte privat zu vermarkten, um nicht zu viel Aufmerksamkeit zu erregen und möglicherweise Aktionäre abzuschrecken.
„Banken wenden sich an eine ausgewählte Anzahl von Vermittlern und sagen: ‚Ich möchte dieses Publikum nicht‘“, sagte Nefilov.
Auch Banken spüren den Druck seitens der Aufsichtsbehörden und ihrer Investoren, ihre realen Geschäftskreditportfolios zu reduzieren – insbesondere im Zuge der Krise des letzten Jahres. Zusammenbruch der Ersten Republik Und Signaturbank. Beide waren große gewerbliche Immobilienkreditgeber.
Nach Angaben von S&P Global Market Intelligence entfallen fast zwei Drittel der gewerblichen Immobilienkredite in den Bankbilanzen auf regionale und kommunale Banken – solche mit Vermögenswerten von 100 Milliarden US-Dollar oder weniger. Viele dieser Kredite sind im Besitz von Gemeinschaftsbanken mit einem Vermögen von weniger als 10 Milliarden US-Dollar, denen die diversifizierten Einnahmequellen größerer Banken fehlen.
Hunderte Milliarden Dollar an Bürobaukrediten werden in den nächsten zwei Jahren fällig, sagte Jonathan Nahmani, Geschäftsführer von Madison Capital, einem Investment- und Finanzierungsunternehmen für Gewerbeimmobilien. Er sagte, dass Banken Kredite nicht massenhaft verkaufen, weil sie keine Verluste tragen wollen und das Interesse von Großinvestoren nicht ausreicht.
„Der Grund ist, dass niemand seine Position antasten will“, sagte Herr Nahmani, der die Akquisitionen des Unternehmens überwacht.
Eines der größten institutionellen Anlegergeschäfte für gewerbliche Immobilienkredite fand letzten Sommer statt, als Fortress Investment Group, eine große Investmentverwaltungsgesellschaft mit einem Vermögen von 46 Milliarden US-Dollar, … zahlte. 1 Milliarde US-Dollar an Capital One Für ein Portfolio von Krediten, von denen viele Bürokredite in New York sind.
Tim Sloan, stellvertretender Vorsitzender von Fortress und ehemaliger CEO von Wells Fargo, sagte, die Investmentfirma wolle Büroflächen und Schulden zu ermäßigten Preisen von Banken kaufen. Das Unternehmen ist jedoch hauptsächlich daran interessiert, die höher bewerteten oder weniger riskanten Teile des Kredits zu kaufen.
Der Reiz der Aufnahme vergünstigter Gewerbeimmobilienkredite besteht für Investoren darin, dass die Kredite deutlich mehr wert sein könnten, wenn sich die Branche in den nächsten Jahren erholt. Im schlimmsten Fall erwerben Käufer das Gebäude nach der Zwangsversteigerung zu einem reduzierten Preis.
Das ist das Szenario, das sich mit dem Argonaut Building in der 224 West 57th Street abspielt. Im April beantragte das Family Office von Herrn Soros die Zwangsvollstreckung eines säumigen Kredits, den er letztes Jahr bei der Deutschen & Arial Bank, einer kleinen deutschen Bank mit einem Büro in New York, aufgenommen hatte, wie aus Gerichtsakten hervorgeht, die beim Obersten Gerichtshof von Manhattan eingereicht wurden. Einer der Mieter des Gebäudes ist die Wohltätigkeitsgruppe von Herrn Soros, die Open Society Foundations. Ein Sprecher von Herrn Soros lehnte eine Stellungnahme ab.
Einige gewerbliche Immobilienkreditgeschäfte sind so strukturiert, dass die Verluste für jeden einzelnen Käufer minimiert werden.
Im November haben Rithm Capital und seine Tochtergesellschaft, die GreenBarn Investment Group, mit Goldman Sachs einen Deal ausgehandelt, um einige der am besten bewerteten Teile eines Darlehens für ein Bürogebäude-Investmentvehikel namens Columbia Property Trust mit einem Abschlag zu erwerben, wie drei Personen kennen die Sache sagte. Thema.
Columbia Real Estate, Immobilien-Investment-Trust, Im vergangenen Jahr geriet das Unternehmen mit einem Kredit in Höhe von 1,7 Milliarden US-Dollar in Verzug Es wurde von Goldman, Citigroup und der Deutschen Bank arrangiert. Der Kredit war durch sieben Bürogebäude in New York, San Francisco und Boston besichert, und die drei Banken behielten einen Teil dieses Kredits in ihren Büchern.
Im März ging GreenBarn dann eine Partnerschaft mit zwei Hedgefonds ein, um ähnlich hoch bewertete Teile des Kredits in den Büchern von Citi zu kaufen, sagten die Personen.
Auf diese Weise brachte GreenBarn nicht nur neues Geld in den Deal ein, sondern verteilte auch das Risiko auf mehrere Unternehmen – wodurch sich der Gesamtbetrag verringerte, den ein Unternehmen verlieren könnte, wenn seine Hypothekenzahlungen nicht wieder aufgenommen würden.
Sowohl Goldman als auch Citi lehnten eine Stellungnahme ab.
Michael Hamilton, einer der Leiter der Immobilienpraxis von O’Melveny & Myers, sagte, er sei an einer Reihe von Deals beteiligt gewesen, bei denen Banken den Kreditnehmern stillschweigend ein Jahr Zeit gaben, einen Käufer für die Immobilie zu finden – selbst wenn es sich dabei um das Gebäude handelte wird mit einem hohen Rabatt verkauft. Banken seien daran interessiert, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, und Kreditnehmer würden davon profitieren, wenn sie ihre Hypothek kündigen, ohne etwas zu schulden, sagte er.
„Was ich sah, war, dass die Kakerlaken herauskamen“, sagte Herr Hamilton. „Die breite Öffentlichkeit hat kein Gespür für die Ernsthaftigkeit des Problems.“
Julie Cresswell Hat zu Berichten beigetragen.