Peter Chu, ein pensionierter Anwalt, der in Portland, Oregon, lebt, zahlt fast 400 US-Dollar pro Monat für seine Lagereinheit in Seattle, wo er früher lebte. Dieser Satz ist seit 2022 um etwa 150 US-Dollar gestiegen.
Herr Chu steckt in einer Branche fest, die vor einigen Jahren während der Coronavirus-Pandemie boomte, jetzt aber feststellt, dass sie zu viele Mieteinheiten gebaut hat. Während die Branche die sogenannten Straßenpreise senkt, um neue Kunden zu gewinnen, zahlen ihre Bestandskunden deutlich höhere Preise, die teilweise zwei- oder mehrmals im Jahr angehoben werden.
Die Nachfrage nach Selfstorage habe sich verlangsamt, da ein Überangebot an neuen Angeboten auf den Markt komme, insbesondere in Städten wie Phoenix und Atlanta, sagte Tyson Huebner, Forschungsleiter bei Yardi Matrix, einer Abteilung des Immobilienverwaltungssoftwareunternehmens Yardi.
„In diesem Moment war es wirklich attraktiv, aber wenn man erst einmal die Planung und den Bau abgeschlossen hat, befindet man sich bis zur Lieferung in einem ganz anderen Markt“, sagte er.
Viele Entwickler, die durch die Pandemie dazu veranlasst wurden, Geld in neue Self-Storage-Einrichtungen zu investieren, waren aufgrund des Nachfragerückgangs nicht in der Lage, dies zu tun. In den Sun Belt-Märkten, in denen in den letzten zwei Jahren viele Selfstorage-Flächen gebaut wurden, haben sinkende Mietpreise in Verbindung mit steigenden Bau- und Finanzierungskosten dazu geführt, dass einige Entwickler vor Projekten völlig zurückschreckten.
Laut SpareFoot, einer Online-Plattform, auf der Menschen nach Lagereinheiten suchen können, lag die durchschnittliche Monatsmiete für eine Einheit in den Vereinigten Staaten im März bei 85,14 US-Dollar, verglichen mit 108,58 US-Dollar vor zwei Jahren.
Laut Yardi Matrix wurden im vergangenen Jahr 245 Self-Storage-Bauprojekte aufgegeben, mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr.
Yardi Matrix prognostizierte, dass die Self-Storage-Umsätze im Jahr 2024 zum ersten Mal seit der Finanzkrise 2008 vollständig zurückgehen könnten. Der Sektor sieht sich nach Jahren des Wachstums mit etwas konfrontiert, das Michael Elliott, Aktienanalyst beim Investment-Research-Unternehmen CFRA, als „erheblichen Gegenwind“ bezeichnete. Laut Yardi Matrix hat die Branche von 2010 bis 2019 jährlich durchschnittlich 439 Lagereinrichtungen hinzugefügt. Von 2020 bis 2023 stieg diese Zahl auf 735.
Ein Grund für die geringe Nachfrage ist, dass die Menschen nicht so viel umziehen. Während der Pandemie floh eine Welle von Stadtbewohnern aus ihren Häusern, da die Büros geschlossen wurden. Viele von ihnen waren auf der Suche nach mehr Platz im Freien und einer Unterkunft in der Nähe ihrer Familie. Wenn Menschen aus Wohnungen oder Eigentumswohnungen auszogen, brauchten sie oft einen Ort, an dem sie ihre Sachen unterbringen konnten – und Lagerfirmen beeilten sich, diesen Bedarf zu decken.
Aber Amerikaner wandern nicht mehr so häufig aus städtischen Zentren ab. Seit die Fed vor zwei Jahren damit begonnen hat, die Zinsen anzuheben, um die Inflation einzudämmen, hat der proportionale Anstieg der Hypothekenzinsen den Immobilienmarkt in einen Stillstand versetzt. Wenn die Zahl der Hausverkäufe den niedrigsten Stand seit fast drei Jahrzehnten erreicht, was laut der National Association of Realtors im Jahr 2023 der Fall sein wird, nimmt auch die Nachfrage nach Lagerraum ab – etwa die Hälfte davon kommt von Menschen, die umziehen.
„Was die Belegungsraten und Mieten angeht, sind wir wahrscheinlich näher an einem Tiefpunkt, der unter Null liegen könnte“, sagte Elliott.
Nach Angaben der Self-Storage Association, einer Handelsgruppe, verfügen etwa 11 Prozent der amerikanischen Haushalte über eine Self-Storage-Einheit, aber es gibt nicht genug neue Nachfrage, um die vielen neuen Einrichtungen auszugleichen, die im ganzen Land entstehen. Es wird erwartet, dass in den nächsten zwei Jahren Millionen Quadratmeter an Self-Storage-Projekten eröffnet werden.
Hohe Zinsen machen es Entwicklern von Speicheranlagen zudem schwer, den Bau zu finanzieren.
„Der größte Teil des Rückgangs der Bautätigkeit ist auf höhere Baukosten und eine geringere Verfügbarkeit von Bauschulden zurückzuführen“, sagte Lee Minifie, Leiter der Investitionsforschung bei PGIM Real Estate, einem Geschäftsbereich von Prudential Financial.
Für bestehende Self-Storage-Betreiber ist es heute viel teurer, Geschäfte zu machen, sagte Timothy Dietz, Präsident und CEO der Self-Storage Association. Er fügte hinzu, dass die Grundsteuern mit steigenden Steuerbescheiden gestiegen seien, da die Immobilienwerte in den letzten zwei Jahren gestiegen seien. Auch die Sachversicherung ist teurer geworden, insbesondere in Teilen des Landes, die regelmäßig von Naturkatastrophen wie Hurrikanen und Waldbränden bedroht sind. Hohe Zinsen machen es für Unternehmen zudem teurer, bestehende Kredite zu refinanzieren.
Abgesehen von einigen großen börsennotierten Unternehmen wie Public Storage und Extra Space Storage ist der Sektor im Vergleich zu anderen Kategorien von Gewerbeimmobilien fragmentiert. Die Self-Storage Association schätzt, dass drei Viertel der rund 60.000 Self-Storage-Einrichtungen des Landes im Besitz kleiner Betreiber sind, viele davon Familienbetriebe, denen die umfangreichen finanziellen Ressourcen und die Möglichkeit fehlen, auf Finanzierungen ihrer größeren Konkurrenten zuzugreifen.
Doch auch die Big Player sind vor steigenden Kosten nicht gefeit. Führungskräfte von Public Storage teilten den Anlegern bei ihrer vierteljährlichen Telefonkonferenz im Februar mit, dass die Grundsteuern, die mit steigenden Immobilienwerten rapide gestiegen seien, die größten Ausgaben des Unternehmens seien.
Diese höheren Kosten sind darauf zurückzuführen, dass Self-Storage-Betreiber ihre Preise senken müssen, um mit mehr Anbietern konkurrieren zu können. Die Straßenpreise – die monatlichen Mietpreise, die Neukunden angeboten werden – sinken. Im November stellte Yardi Matrix fest, dass die Mietpreise landesweit im Jahresvergleich um fast 4 Prozent gesunken waren. Die Preise für Klimaspeicher, die einen großen Teil des neuen Projekts ausmachen, sanken um 4,4 Prozent.
Joe Russell, Präsident und CEO von Public Storage, sagte den Investoren in der Telefonkonferenz, dass „das neue Kundenumfeld weiterhin eine Herausforderung darstellt.“
Joe Margolis, CEO von Extra Space Storage, äußerte bei der jüngsten vierteljährlichen Telefonkonferenz des Unternehmens eine ähnliche Ansicht und sagte den Anlegern, dass „die Branche als Ganzes in naher Zukunft wahrscheinlich mit Gegenwind durch niedrigere Neukundenraten konfrontiert sein wird.“
Lagerunternehmen kompensieren die niedrigeren Preise – die üblicherweise als Aktionspreise angeboten werden – durch Preiserhöhungen bei bestehenden Kunden. Auch Tariferhöhungen erfolgen viel schneller. Früher kam es zu Erhöhungen, nachdem Kunden etwa ein Jahr lang gemietet hatten, aber „jetzt geht es in den zweiten oder dritten Monat – die Einzugsraten entsprechen fast den Aktionsraten“, sagte Christine Millington, Leiterin der Selbstverwaltungsabteilung für Wohnimmobilien. Lagerung und Fertigung bei Crow Holdings, einem Immobilienentwicklungs- und Investmentunternehmen.
Die Unternehmen sind auf Mandanten wie Herrn Chu angewiesen, einen Anwalt im Ruhestand, der dort geblieben ist, obwohl sein Gehalt sehr schnell und zeitweise stieg. Er sagte, dass es zwar „schmerzhaft sei, zu sehen, wie mein ganzes Geld in eine Lagereinheit fließt“, es aber unwahrscheinlich sei, dass er die Computer, alten Handys, Fotoalben, Finanzunterlagen und anderen persönlichen Gegenstände, die er dort aufbewahrte, wegbringen würde, weil ihm das Zentrum gefiel und seinen Standort. .
„Mieter haben sich daran gewöhnt, ihren Lagerraum als zusätzlichen Stauraum zu nutzen; der Wunsch, umzuziehen, ist einfach nicht vorhanden“, sagte Frau Millington.
„Meistens werden die meisten Leute ihr Wochenende nicht damit verbringen, ihre Sachen herumzuschleppen und nach einem günstigeren Preis zu suchen“, stimmt Hübner zu.
„Ich habe in den letzten Jahren eine längere Verweildauer der Kunden festgestellt“, sagte er. „Das ist sozusagen ein langfristiger Trend. Sobald die Leute Dinge horten, vergessen sie sie irgendwie.“