Susan Appel und Keith Irwin dachten, sie hätten ihre Zukunft im Leben hervorragend geplant, wenn es ums Wohnen ging. Das Paar kaufte vor 24 Jahren ein Haus mit vier Schlafzimmern auf zwei Hektar Land in Lebanon, New Hampshire, und „wir haben dafür gesorgt, dass wir die Hypothek abbezahlt haben, bevor wir in den Ruhestand gingen“, sagte Frau Appel, 71.
Auf diese Weise können sie das Eigenheimkapital, das sie aufgebaut haben – sie schätzen, dass ihr Haus jetzt etwa 700.000 US-Dollar wert ist – bei Bedarf verkaufen und in kleinere, überschaubarere Räume verkleinern.
Diese Zeit ist gekommen. Frau Appel, eine Juraprofessorin im Ruhestand, hat Schwierigkeiten beim Treppensteigen. Herr Irwin, 71, der früher als Kundenbetreuer für ein örtliches Unternehmen tätig war, hatte die Gartenarbeit und das Schneeschaufeln satt, und es war schwierig geworden, stattdessen Arbeitskräfte für diese Arbeiten zu finden.
„Wir sehen die Zeichen an der Wand“, sagte Frau Appel. Sie begannen mit der Suche nach einer „wunderschönen Zwei-Zimmer-Wohnung mit Arbeitszimmer, alles auf einer Etage“.
Aber sie können keinen finden. Lokale Entwickler bauen vierstöckige Stadthäuser mit mehr Treppen. Es werden sofort einige geeignete eingeschossige Häuser erworben. Stadtbewohner, die vor Covid geflohen waren, trugen dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben: Frau Appel berichtete, dass eine Wohneinheit, die das Paar sah, 950.000 US-Dollar kostete und renoviert werden musste. Sogar „kleine Schuhkartons“ werden für 600.000 US-Dollar verkauft.
„Wir waren so dankbar, an einem so schönen Ort zu leben und unser Haus bezahlt zu bekommen“, sagte Frau Appel. „Es ist uns nie in den Sinn gekommen, dass er uns nicht die Möglichkeit gegeben hat, da rauszukommen.“
Etwa 80 Prozent der Senioren leben in Eigenheimen. Doch die traditionelle Vorstellung, dass ein Haus mit einer abbezahlten Hypothek als Geldautomat zur Finanzierung des Ruhestandslebens dienen kann, beginnt sich zu ändern, berichten Ökonomen. Wohneigentum ist keine Leistung mehr, auf die manche Senioren keinen Anspruch haben.
„Altern sie an Ort und Stelle oder stecken sie fest?“ fragte Lena Zhou, Wirtschaftswissenschaftlerin am Urban Institute. Müssen wir den sogenannten amerikanischen Traum überdenken? „Es hat bei früheren Generationen funktioniert, aber funktioniert es auch heute noch?“
Rate Senioren mit Hypothekenschulden sind auf dem Vormarsch Für Jahrzehnte. Laut dem Harvard Joint Center for Housing Studies ist der Anteil der Hausbesitzer im Alter von 65 bis 79 Jahren, die Hypotheken haben, von 1989 bis 2022 von 24 % auf 41 % gestiegen. Der Betrag, den sie schulden, stieg inflationsbereinigt ebenfalls von 21.000 US-Dollar auf 110.000 US-Dollar.
David Turoff, 73, ein Tierarzt in Placerville, Kalifornien, trägt beispielsweise immer noch eine Hypothek in Höhe von 180.000 US-Dollar auf sein Haus mit zwei Schlafzimmern. Er refinanzierte es, um an Bargeld zu kommen, eine Möglichkeit, seine Praxis nach der Rezession von 2008 fortzusetzen. „Ich bin froh, dass ich es getan habe, aber es war definitiv ein Risiko“, sagte er. Selbst unter den Hausbesitzern in den Achtzigern haben 31 % Hypotheken.
Höhere Hypothekensalden und höhere Zinssätze – zusammen mit höheren Grundsteuern, Versicherungs- und anderen Kosten – haben dazu beigetragen, dass dies möglich wurde 43 % der älteren Hausbesitzer mit Hypotheken sind „kostenbelastet“.„Das bedeutet, dass sie 30 Prozent oder mehr ihres Einkommens für Wohnen und damit verbundene Kosten ausgeben.“
Natürlich ist auch das durchschnittliche Eigenheimkapital gestiegen und ist in nur drei Jahren um 80.000 US-Dollar auf 250.000 US-Dollar im Jahr 2022 gestiegen. Vor allem aus diesem Grund hat das Center for Retirement Research am Boston College kürzlich seine Schätzungen zum Anteil gefährdeter amerikanischer Haushalte gesenkt das Risiko, keinen Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Aufrechterhaltung ihres Lebensstandards nach der Pensionierung.
Center Ruhestandsrisikoindex Der Anteil sank von 47 Prozent im Jahr 2019 auf 39 Prozent im Jahr 2022, ein besorgniserregender Wert, aber der niedrigste, seit das Zentrum vor 20 Jahren damit begann, ihn zu verfolgen.
Das Zentrum stützt seine Berechnungen auf ältere Hausbesitzer, die ihr Eigenheimkapital durch umgekehrte Hypotheken hebeln, wie es Bart Windrum und Deborah Fink im Jahr 2020 taten. Über die Federal Housing Administration erhielten sie eine umgekehrte Hypothek auf ihr Haus in Boulder, Colorado, mit einer Reihe von Hypothekendarlehen Kredit. Bis zu 382.000 US-Dollar.
„Der Grund war, unsere Pensionsfonds so lange wie möglich zu schützen“, sagte Herr Windrum, 71, Autor und Redner.
Die Kreditlinie ermöglichte es ihnen, ihre bestehende Hypothek abzubezahlen, sich eine Kataraktoperation und komplexe Zahnbehandlungen zu leisten (die Medicare nicht abdeckt), ein 22 Jahre altes Auto zu ersetzen und die Sanitäranlagen zu erneuern, während ihre Altersvorsorge intakt blieb.
„Wenn wir diesen Ort verkaufen, gehe ich davon aus, dass rund ein Drittel seines Wertes für die Tilgung der umgekehrten Hypothek verwendet wird“, sagte Windrum. Weil Bundesgesetzgebung im Jahr 2015 Da es zu strengeren staatlichen Versicherungsbedingungen und Verbraucherschutzmaßnahmen führte, „fühlten wir uns bei der Nutzung des Programms wohl und zuversichtlich“, sagte er.
Dr. Chu stimmte zu und nannte die umgekehrte Bundeshypothek „einen sehr effektiven Weg, Eigenheimkapital zu hebeln.“
Aber nur sehr wenige ältere Hausbesitzer tun dies, wenn sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen oder auf andere Weise Eigenheimkapital abschöpfen.
Jennifer Molinsky, die am Harvard Center Forschung zu Wohnen und Altern leitet, zitiert „eine doppelte Vorstellung von Wohneigentum“, bei der die Anhäufung von Wohnvermögen „einen Notgroschen, ein Polster für das spätere Leben“ darstellt.
„Aber gleichzeitig möchte niemand sie berühren“, fügte sie hinzu. „Sie wollen es ihren Kindern überlassen. Sie wollen es für einen Notfall aufbewahren.“
Darüber hinaus ist der Zugang zum Wohneigentum nicht immer einfach oder möglich. Mit staatlich versicherten Umkehrhypotheken – offiziell Hypotheken zur Eigenheimübertragungoder HECMs – die Vorabkosten sind hoch (bis zu 17.000 US-Dollar für Herrn Windrum und Frau Fink) und der Papierkram ist groß. Im Jahr 2022 erhielten nur 64.500 Senioren über das Bundesprogramm umgekehrte Hypotheken.
Auch andere Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben, sind schwieriger geworden, da die extrem niedrigen Zinssätze wieder auf ein typischeres Niveau zurückgekehrt sind. Die Auszahlungsrefinanzierungen für Hausbesitzer über 65 sind von 941.000 Krediten im Jahr 2021 auf 600.000 im Jahr 2022 gesunken. „Es ist nicht mehr so einfach zu bekommen oder so kostengünstig wie es war“, sagte Dr. Molinsky.
Ältere Kreditnehmer sind Weigerung, Kredite zu refinanzieren Oftmals stärker als bei jüngeren Menschen, auch weil Kreditgeber Einkommen als Vermögenswert betrachten und das Einkommen normalerweise sinkt, wenn Arbeitnehmer in den Ruhestand gehen. Home-Equity-Kreditlinien oder HELOCs sind Auch älteren Menschen wird dies häufig verwehrt Und bei hohen Zinsen weniger attraktiv. Die Wartungskosten steigen mit der Zeit, da Häuser und ihre Besitzer älter werden.
Darüber hinaus haben Frau Appel und Herr Irwin herausgefunden, dass der Mangel an geeigneten und bezahlbaren Wohnungen für Senioren den Personalabbau selbst für Menschen mit beträchtlichem Wohnvermögen schwierig macht. „Man kann sich verschließen, wenn man vorankommen will“, sagte Dr. Molinsky.
Ältere schwarze und lateinamerikanische Hausbesitzer seien in einer besonders prekären Situation, weil ein Großteil ihres Vermögens in ihren Häusern gebunden sei, sagte Anthony Webb, Senior Fellow an der New School for Social Research.
„Es ist nichts Falsches daran, eine Hypothek auf der Passivseite der Bilanz zu haben, wenn ihr Geld auf der Aktivseite gegenübersteht“, wie zum Beispiel Altersvorsorge, Investitionen und Renten, sagte er.
Aber Hausbesitzer, die einer Minderheit angehören, haben noch viel mehr Weniger liquide Mittel der weißen Hausbesitzer, teilweise aufgrund eines geringeren Lebenseinkommens. „Es ist eine Geschichte zunehmender Ungleichheit“, sagte Dr. Webb. Viele schwarze und lateinamerikanische Hausbesitzer „besitzen diese Vermögenswerte“, aber „es wird schwierig sein, sie zu bewahren“, sagte er.
Politische Entscheidungsträger können die Möglichkeiten für Senioren erweitern, indem sie das bundesstaatliche HECM-Programm verbessern und vereinfachen, die Standards für Refinanzierungen und HELOC-Darlehen erweitern und die Entwicklung von mehr Wohnraum, einschließlich Häusern und Wohnungen, die für ältere Käufer und Mieter geeignet sind, fördern.
Experten sind sich einig, dass Wohneigentum, ein starker Vermögensbringer, grundsätzlich immer noch sinnvoll ist. Selbst mit einer Hypothek sind ältere Hausbesitzer besser vor steigenden Wohnkosten geschützt als Mieter Kostenbelastung ist geringer. Auch Wohneigentum kann zur Finanzierung der Langzeitpflege beitragen.
Doch während Frau Abel und Herr Irwin ihre Suche fortsetzen, werden sie frustriert. Sie wollen die Gemeinschaft, in der sie jahrzehntelang gelebt haben, nicht verlassen, sind aber bereit, ihre Heimat aufzugeben.
„Dies wird ein wunderbares Familienhaus sein“, sagte Frau Abel. „Aber wir können sie nicht befreien, denn wohin sollen wir gehen?“