TRAVERSE CITY, MI – Als Eigentümer des Kaffeehändlers Higher Grounds Trading Company stand Chris Tretter vor einem Problem: Das Geschäft boomte, aber seine neuen Mitarbeiter konnten keine bezahlbare Wohnung finden.
„Traverse City wird zu Myrtle Beach meets Hilton Head, einem Ort, der sich an Bewohner außerhalb der Region richtet“, sagte Herr Tretter. „Unsere Belegschaft kann es sich nicht mehr leisten, hier zu leben.“
Herr Tretter und andere in der kleinen Gemeinde am Michigansee mit etwa 16.000 Einwohnern hatten eine Lösung: ein 47.000 Quadratmeter großes Gebäude, das Platz für Wohnraum, Unternehmen und Gemeinschaftsaktivitäten bieten würde, die während der Gentrifizierung der Stadt Mangelware waren Die Preise stiegen und die Anwohner zogen ab.
Was dieses Projekt von anderen unterscheidet, ist die Art und Weise, wie es bezahlt wird. Herr Tretter entwickelte den Raum zusammen mit Kate Redman, einer Anwältin, die mit gemeinnützigen Organisationen zusammenarbeitet, und mehreren anderen Unternehmern, die mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert waren. Sie riefen eine Crowdfunding-Kampagne ins Leben, die fast 500 Einwohner dazu brachte, 1,3 Millionen US-Dollar als Anzahlung zu investieren, um den Bau des Projekts zu finanzieren und jährlich bis zu 7 Prozent an Dividendenzahlungen zu verdienen. Fast 500 weitere Bewohner spendeten jeweils 50 US-Dollar, um sich dem Projekt als Genossenschaftsmitglieder anzuschließen.
Das 20-Millionen-Dollar-Projekt namens Commongrounds wurde Ende letzten Jahres eröffnet. Es ist voll bewohnt und besteht aus 18 Einkommenswohnungen (die Miete liegt unter dem Marktpreis basierend auf dem Durchschnittseinkommen), fünf hotelähnlichen Zimmern für Kurzzeitmieten, einem Restaurant und drei Großküchen (sowohl für das Restaurant als auch für Wohnzwecke). verwenden). Veranstaltungen und Klassenzimmer), einen Lebensmittelmarkt, ein Kaffee-Schulungszentrum (für Neueinstellungen und die Entwicklung neuer Getränke), ein Zentrum für darstellende Künste mit 150 Plätzen, Co-Working-Räume, Büros und eine Montessori-Vorschule.
Auch die Eigentümer, die aus mehr als 1.000 Genossenschaftsmitgliedern bestehen, pflegen eine kooperative Unternehmensführung. Aktionäre, Gewerbemieter und Wohnungsmieter wählen den neunköpfigen Vorstand des Projekts.
Commongrounds ist das neueste und beste Beispiel dafür, was Entwickler ähnlicher Projekte in den Vereinigten Staaten als „gemeinschaftseigene Genossenschaftsimmobilien“ bezeichnen. Die Strategie wurde vor einem Jahrzehnt von einer gemeinnützigen Rechts- und Nachbarschaftsgruppe in Oakland, Kalifornien, entwickelt und von Rechts- und Entwicklungsgruppen in Atlanta, Boston, Minneapolis, Philadelphia, Portland, Oregon und anderen Städten verfeinert.
Die Kooperationsstrategie ermöglicht es Nachbarschaftsgruppen, nicht-traditionelle Bau- oder Renovierungsprojekte zu finanzieren, die ansonsten von Banken und institutionellen Kreditgebern, die einen starken Cashflow bevorzugen, unberührt bleiben würden.
„Es ist Teil einer starken Bewegung für gemeinschaftliche Kontrolle und bezahlbare Immobilien, anstatt hochpreisige Entwicklung nach den Launen des Marktes zu ermöglichen“, sagte Mohit Mukim, Anwalt am Sustainable Economies Law Center, einer gemeinnützigen Gruppe aus Oakland, die dazu beigetragen hat dieses Ziel. Strategieentwicklung.
Ein Großteil dieses Ansatzes ist auf die Bemühungen der Bundes- und Kommunalverwaltungen zurückzuführen, es Kleinanlegern zu erleichtern, ihr Geld in die Immobilienentwicklung zu investieren. Es gab einmal eine Zeit, in der es Kleinanlegern – solchen mit einem Nettovermögen von weniger als 1 Million US-Dollar oder weniger als 200.000 US-Dollar Jahreseinkommen – die Teilnahme an Entwicklungsprojekten durch Bundesgesetze untersagte; Das änderte sich im Jahr 2015. Gleichzeitig erließen einige Bundesstaaten Gesetze, die es Kleinanlegern erlaubten, ihr Geld in lokale Entwicklungsprojekte zu stecken.
„Bis zu dieser Änderung konnten 90 Prozent der Gemeindebewohner keine direkten Investitionen in ein Immobilienprojekt tätigen“, sagte Chris Miller, Vorsitzender der National Community Capital Coalition, einer gemeinnützigen Gruppe. „Michigan erlaubt jetzt nicht akkreditierten Investoren, bis zu 10.000 US-Dollar in das Projekt zu investieren. Das ist noch nie dagewesen.“
Genossenschaftliche Entwicklungen sind mittlerweile im ganzen Land zu finden. In diesem Artikel identifizieren wir etwa 15 genossenschaftliche Unternehmen in den Vereinigten Staaten. Hier sind einige davon:
in Auckland, Die East Bay Permanent Real Estate Cooperative gilt weithin als eine der ersten Gemeindegruppen, die das Konzept der gemeindeeigenen Genossenschaft auf ein Nachbarschaftsprojekt anwendete. Im Jahr 2019 sammelte die Gruppe 185.000 US-Dollar aus einer Crowdfunding-Kampagne, die mehr als 25 Investoren anzog, um bei der Finanzierung eines 1,3-Millionen-Dollar-Projekts zum Kauf und der Renovierung von Co-op 789, einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten in North Oakland, zu helfen.
Noni Session, Mitbegründerin und Direktorin der East Bay Permanent Real Estate Cooperative, sagte, dass gemeinschaftseigene Genossenschaftsprojekte auf die wirtschaftliche Störung reagierten, die durch das verursacht wurde, was sie als „Standardkapitalpfad“ der traditionellen Entwicklung bezeichnete. Entwickler und Privatbankiers, die außerhalb der Stadt leben und arbeiten, ignorieren in der Regel die Anwohner, wenn sie Projekte verfolgen, die als „Wiederbelebung des Stadtviertels“ gelten, sagte sie.
„All dies ignoriert fast jeden in einer nicht wohlhabenden Gemeinde wie West Oakland“, sagte Frau Session. „Unser Modell ist die wirtschaftliche Integration. Das Ziel ist es, unsere Stadt zurückzuerobern und die Stärke ihrer Entwicklung zurückzugewinnen.
In Boston81 Community-Investoren haben 142.500 US-Dollar gesammelt, um 2022 mit dem Bau eines fünfstöckigen Gebäudes auf einem freien Grundstück in der Dorchester Avenue zu beginnen, das aus 29 erschwinglichen Wohnungen und einer Bibliothek im Erdgeschoss besteht.
Der Entwickler TLee Development hat Einzelinvestoren für das 9,65 Millionen US-Dollar teure Projekt angeworben, das letztes Jahr abgeschlossen wurde.
„Wir sind an 15 solchen Projekten in ganz Boston beteiligt“, sagte Declan Keefe, Mitbegründer von CoEverything, einem Architektur- und Entwicklungsberatungsunternehmen in Boston, das sich auf gemeinschaftseigene Kooperationsprojekte spezialisiert hat. „Der Fokus liegt auf gemeinschaftlicher Eigenverantwortung, damit Menschen nicht vertrieben werden.“
In AtlantaEine von Arbeitnehmern geführte Genossenschaft namens „Gewerkschaft“ richtete einen kommunalen Wohlfahrtsfonds ein, in dem die Anwohner Aktien kaufen und bei künftigen Projekten, an denen die Gewerkschaft beteiligt war, mitreden konnten. Das erste Projekt der Gewerkschaft besteht darin, ein verlassenes, 7.000 Quadratmeter großes Gebäude an der Dill Avenue zu kaufen, das auf 21.000 Quadratmeter erweitert wird, um dort 18 bezahlbare Wohneinheiten, ein Lebensmittelgeschäft, Co-Working-Spaces und drei Großküchen zu errichten. Die Eröffnung des Projekts ist für dieses Jahr geplant.
„Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Menschen, die diese Viertel großartig machen, in den Vierteln, die gentrifiziert werden, von der stattfindenden Entwicklung profitieren“, sagte Nikiszka Iyengar, Gründerin und Direktorin der Gewerkschaft.
In Traverse City orientierte sich Commongrounds an einigen der gleichen Prinzipien der Erschwinglichkeit und der Kontrolle der Gemeinschaft. Einst ein gemäßigter, saisonaler Außenposten am Meer, hat die Stadt im letzten Jahrzehnt 1.000 neue Einwohner gewonnen und sich im Laufe der Saison zu einem zunehmend geschäftigen und teureren städtischen Zentrum entwickelt.
Die Innenstadt boomt mit neuen und teuren Wohn- und Gewerbebauten. Die Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung beträgt in der Regel mehr als 1.900 US-Dollar pro Monat, während das durchschnittliche jährliche Einzeleinkommen kaum über 31.000 US-Dollar liegt. Der durchschnittliche Hauspreis stieg im Februar auf fast 400.000 US-Dollar, mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2010.
Joe Sarava, ein örtlicher Bauträger und Immobilienverwalter, half Herrn Tretter dabei, die Einzelheiten des Kaufs des 0,5 Hektar großen Commongrounds-Geländes am Boardman River, der durch die Stadt fließt, zu erläutern. Acht Bewohner, die meisten von ihnen prominente Gemeindeaktivisten, investierten 550.000 US-Dollar in den Kauf des Grundstücks und wurden die ersten Investoren des Projekts.
Frau Redman organisierte mit Hilfe von Freiwilligen öffentliche Treffen, um die Kernaufgabe des Projekts zu definieren und eine Crowdfunding-Strategie zu entwickeln. Sie arbeiteten mit der Stadtverwaltung zusammen, um mehrere Bebauungsbeschränkungen zu ändern, beispielsweise die Parkanforderungen deutlich zu reduzieren.
Ein weiterer wichtiger Akteur war Jeff Hickman, ein Vizepräsident der Coastal States Bank, der in Traverse City lebt und vom US-Landwirtschaftsministerium Kreditgarantien in Höhe von 8 Millionen US-Dollar für ländliche Unternehmen und Industrie arrangierte. Der Restbetrag wurde von einem gemeinnützigen Kreditgeber sowie staatlichen und regionalen Zuschüssen finanziert.
Das fertige Gebäude mit seinen sonnendurchfluteten öffentlichen Räumen und attraktiven Büros und Wohnungen wurde von Ray Kendra, einem lokalen Architekten, entworfen.
„Was ich jetzt tun möchte, ist, an mehr gemeindeeigenen Projekten zu arbeiten“, sagte Frau Redman, die das Gebäudepersonal leitet. „Hier besteht Interesse daran, mehr Wohnraum und mehr Immobilien zu entwickeln, die den Bedürfnissen der Gemeinschaft entsprechen.“