Die Immobilienpreise waren bereits hoch, als Ellen Harper, eine in Atlanta lebende Softwareentwicklerin, im Jahr 2021 mit der Wohnungssuche begann. Aber sie hatte nicht damit gerechnet, dass die Zinssätze im folgenden Jahr so schnell steigen würden, und selbst mit einer hohen Anzahlung war die neue Rechnung machte es ihr unangenehm.
Anfang des Jahres fand ich jedoch etwas, das wie ein Portal in die nicht allzu ferne Vergangenheit schien: Angebote für Tausende von Häusern mit zinsgünstigen Hypotheken, die vom derzeitigen Hausbesitzer auf einen neuen Hauskäufer übertragen werden konnten. , auch bekannt als vertretbare Hypothek.
Harper, die in den Fünfzigern ist, konnte eines dieser Häuser beschlagnahmen und kaufte vor zwei Wochen ein Backsteinhaus mit vier Schlafzimmern in Fairborn, Georgia, für eine monatliche Zahlung von 1.400 US-Dollar. Dank eines Hypothekenzinssatzes von 2,49 Prozent kann sie sich diesen Betrag bequem für den Ruhestand leisten. Das ist weniger als die Hälfte Tageskurs 7,09 Prozent auf 30-jährige Festkredite, die häufigste Hypothekenart.
„Ich wollte keine schlechte Hypothek aufnehmen und in eine missliche Lage geraten, in der ich nur die Hypothek bezahlen konnte“, sagte Frau Harper. Sie hat ihr Zuhause gefunden Wandernd, ein im September gegründetes Startup, listet Häuser auf, die angeblich zinsgünstige Kredite haben, und hilft Käufern bei diesem Prozess. „Es gab andere Häuser da draußen – sie waren schön und alles, aber ich suchte nach dem niedrigsten Preis, den ich finden konnte“, fügte sie hinzu.
Vorausgesetzt, es handelt sich bei der Hypothek nicht um irgendeine Art von Hypothek Spielerei; Dies ist eine Funktion, die in einige staatlich abgesicherte Hypotheken integriert ist, sofern die neuen Eigentümer dafür qualifiziert sind. Dieser Prozess wird nicht für alle potenziellen Käufer funktionieren, da sie möglicherweise viele Hürden überwinden müssen, bevor sie die Schlüssel erhalten können, oft einschließlich einer hohen Anzahlung. Für Hausverkäufer können sie neben Marmorarbeitsplatten beworben werden, um mehr potenzielle Käufer anzulocken.
Finden Sie eine mutmaßliche Hypothek
Zuletzt beliebt in den 80ern, als Die Hypothekenzinsen überstiegen 18 ProzentVielen Immobilienfachleuten ist nicht bewusst, dass übertragbare Hypotheken möglich sind. Da die Hypothekenzinsen jedoch weiter steigen, spricht sich die Nachricht herum. Realtor.com, eine Website mit Immobilienangeboten, hat vor kurzem damit begonnen, vermeintliche Immobilien zu markieren und sie durchsuchbar zu machen. Und immer mehr Unternehmen – von kleinen Betrieben bis hin zu Start-ups wie Roam – nutzen die Gelegenheit, stellen Listen oder Karten geeigneter Immobilien zusammen und verlangen von Hausbesitzern Gebühren, um diesen möglicherweise nervenaufreibenden Annahmeprozess zu bewältigen.
Nach Angaben des Datenunternehmens Black Knight sind schätzungsweise 12,2 Millionen Kredite oder 23 % der aktiven Hypotheken in Verzug, während dies bei den meisten herkömmlichen Hypotheken (die den Großteil der ausstehenden Kredite ausmachen) nicht der Fall ist. Es handelt sich um eine Funktion, die in von der FHA unterstützten Hypotheken enthalten ist, die bei Erstkäufern von Eigenheimen weit verbreitet sind, sowie in den vom Department of Veterans Affairs angebotenen Hypotheken.
Die Zahl der abgeschlossenen Annahmen macht nur einen kleinen Bruchteil aller Hausverkäufe aus, aber sie wächst. Im Jahr 2023 wurden mehr als 6.000 Annahmen abgeschlossen, ein Anstieg von 139 Prozent gegenüber 2022. In diesem Jahr wurden bereits 3.896 Annahmen abgeschlossen.
Viele Eigenheimbesitzer mit zinsgünstigen Krediten sind wohl noch nicht ganz bereit, darauf zu verzichten: Fast zwei Drittel der Hypotheken mit Zinssätzen unter 4 Prozent wurden laut Black Knight innerhalb der vergangenen dreieinhalb Jahre aufgenommen.
Beim Versuch, eine Hypothek aufzunehmen, müssen viele Sterne übereinstimmen. Da viele Immobilienpreise stark gestiegen sind und aufgenommene Kredite teilweise zurückgezahlt wurden, kann es zu einer großen Lücke zwischen dem Kaufpreis und der verbleibenden Hypothek kommen. Das bedeutet, dass potenzielle Hauskäufer möglicherweise große Geldsummen benötigen Anzahlungenoder sich zumindest für eine zweite Hypothek qualifizieren können, die zu einem viel höheren Zinssatz angeboten wird.
Eine weitere Hürde besteht darin, einen Verkäufer zu finden, der bereit ist, ein solches Angebot anzunehmen, und darauf zu hoffen, dass der Hypothekensachbearbeiter, der den Kredit hält – der viel weniger bezahlt als eine typische neue Hypothek – die Annahme rechtzeitig bearbeitet.
mehrere neu Firmen Einige Unternehmen versuchen, den Prozess zu vereinfachen, darunter unter anderem Roam, das kürzlich eine Investition in Höhe von 3 Millionen US-Dollar unter Führung der Risikokapitalgesellschaft Founders Fund erhalten hat, und Tony Xu, CEO von DoorDash.
Roam betreibt eine Website ähnlich wie Zillow, mit der Ausnahme, dass alle Angebote, die sich derzeit in 18 Städten in sieben Bundesstaaten befinden, einen LTV von weniger als 6 Prozent haben und groß genug sind, um mindestens die Hälfte des Kaufpreises zu decken.
Das Unternehmen hat mit Immobilienmaklern zusammengearbeitet, die mit übernommenen Krediten in den Märkten, in denen es tätig ist, vertraut sind. Transaktionskoordinatoren werden Ihren Hypothekendienstleister – das Unternehmen, das den Kredit verwaltet – kontaktieren, bis die Transaktion abgeschlossen ist. Die Hilfe von Roam ist nicht billig: Für beispielsweise 4.500 US-Dollar bei einem Haus im Wert von 450.000 US-Dollar wird ein Prozent des Verkaufspreises berechnet. Käufer zahlen nur, wenn das Geschäft abgeschlossen wird.
Im Fall von Frau Harper unterbreitete ihr Makler ihr Angebot fünf Mal, weil sowohl der Verkäufer als auch der Makler völlig skeptisch waren. Da wurde ihr Immobilienmakler Kevin Hosner von Chapman Hall Realtors in Atlanta kreativ. Sie versprachen, dem Verkäufer zusätzlich 2.000 US-Dollar zu zahlen, wenn sie den Deal nicht innerhalb von 60 Tagen abschließen würden. Roam nutzte dies als Inspiration für eine neue Garantie: Wenn die Annahme nicht innerhalb von 45 Tagen erfüllt wird, zahlt das Unternehmen die Hypothek des Hausbesitzers anteilig, bis dies der Fall ist. Frau Harper zahlte schließlich 357.000 US-Dollar mit einer Anzahlung von etwa 170.000 US-Dollar.
„Nur weil es technisch gesehen eine Selbstverständlichkeit ist, heißt das nicht unbedingt, dass der Verkäufer dazu bereit ist“, sagte Hosner. „Es ist nicht so schnell, dass die Bargeldversorgung in zwei Wochen geschlossen wird.“
Herr Hosner, der zuvor als Pfarrer der Kirche tätig war, hat Dutzende mutmaßlicher Transaktionen abgeschlossen und verfügt über die Leidenschaft eines Predigers, die Bekanntheit ihrer Verfügbarkeit zu verbreiten. Aber nicht alle Makler möchten sich mit dem zusätzlichen Aufwand herumschlagen, und viele Käufer hatten Probleme mit Hypothekendienstleistern oder Kreditgebern bei der Verarbeitung von Annahmen. Der Abschluss übernommener Hypotheken kann 45 bis 90 Tage oder länger dauern, während der Kauf eines Hauses mit einer neuen Hypothek in vielen Teilen des Landes im Allgemeinen etwa einen Monat bis 45 Tage dauert, sagten Hypothekenmakler.
„Die Bediensteten waren sehr zurückhaltend, das zu tun“, sagte er. Ted Tozer, ein nicht ansässiger Fellow am Housing Finance Policy Center des Urban Institute. „Sie verlieren bei allem, was sie tun, tatsächlich Geld, weil ihnen erhebliche Kosten entstehen, die nicht durch die Gebühren gedeckt werden, die sie erheben können.“
Sowohl die FHA als auch die VA haben Obergrenzen dafür, wie viel Hypothekendienstleister für Annahmen verlangen können.
Führen Sie die Zahlen aus
Für Käufer scheint die Suche nach zinsgünstigen Hypotheken eine Selbstverständlichkeit zu sein. Aber es gibt eine Menge zu bedenken, einschließlich der Möglichkeit, sich für eine zweite Hypothek zu qualifizieren, was den Abschlussprozess zum Scheitern bringen oder das Geschäft ganz zum Scheitern bringen könnte.
„Die Unsicherheit über die Sicherung eines zweiten Kredits war ein häufiger Stolperstein – einige Hypothekengeber, die den angenommenen Kredit aufgenommen hatten, boten zusätzlichen Kredit an, aber nicht immer“, sagte Ronak Singh, CEO von ROM. Um dieses Problem anzugehen, hat Roam vor kurzem eine Zusammenarbeit mit Spring EQ begonnen, einer Nationalbank, die Roam-Kunden mit einer Kreditwürdigkeit von mindestens 640 und einer Anzahlung von mindestens 15 Prozent Zweitkredite anbieten wird. „Jetzt können sie bedenkenlos jedes Haus kaufen“, fügte Herr Singh hinzu.
Stellen Sie sich ein Haus vor, das 400.000 US-Dollar kostet und mit einer angenommenen Hypothek von 280.000 US-Dollar ausgestattet ist. Der Hauskäufer muss 120.000 US-Dollar aufbringen, um die Lücke zu schließen, entweder in bar oder per Kredit. Ein Käufer, der 20 % Anzahlung oder 80.000 US-Dollar zahlt, benötigt noch weitere 40.000 US-Dollar zuzüglich Abschlusskosten.
So funktioniert die Rechnung: Die monatliche Gesamtzahlung eines Hauskäufers würde 1.761 US-Dollar betragen, verglichen mit 2.237 US-Dollar pro Monat für eine neue Hypothek mit einem Zinssatz von 7,5 Prozent. Darin sind nach Romms Berechnungen eine angenommene Hypothekenzahlung von 1.230 US-Dollar (zu 3 %) und ein zweites Darlehen von 336 US-Dollar (zu 9,5 %) enthalten.
In der monatlichen Zahlung sind noch weitere laufende Kosten enthalten: Bei FHA-Darlehen muss ein Hauskäufer außerdem eine Hypothekenversicherungsprämie von 194 US-Dollar zahlen, eine FHA-Programmgebühr zur Deckung der Verluste eines Kreditgebers, wenn ein Kreditnehmer ausfällt.
Eine Hypothekenversicherung deckt in der Regel die mit einer geringen Anzahlung verbundenen Risiken ab. Aber auch hier müssen Kreditnehmer, die viel Geld investieren, weiterhin Gebühren zahlen – wahrscheinlich 0,80 Prozent der Kreditsumme pro Jahr, die anteilig und monatlich gezahlt werden – für die Laufzeit des Kredits, obwohl es Ausnahmen gibt.
Personen, die VA-Darlehen aufnehmen, müssen eine einmalige Gebühr von 0,50 Prozent des Darlehenssaldos an die Agentur zahlen, es fallen jedoch keine laufenden Versicherungskosten an. Aber es gibt noch andere Einschränkungen. Wenn ein Käufer, der kein Veteran ist, die Hypothek übernimmt, kann der Verkäufer seinen Anspruch auf ein weiteres VA-Darlehen ganz oder teilweise verlieren, bis das alte Darlehen zurückgezahlt ist.
Für viele potenzielle Käufer lohnt es sich jedoch.
Ryan Carrillo war einer von mehreren Hausbesitzern, die umziehen wollten, aber nicht auf seine 2,75-Prozent-Hypothek verzichten wollten.
Als er erfuhr, dass eine FHA-versicherte Hypothek übernommen werden konnte, überlegte er, er könnte versuchen, eine andere Hypothek zu finden. Aber er war schnell frustriert, als er versuchte, vermeintliche Einträge zu finden.
„Ich dachte mir: ‚Wir befinden uns jetzt in einer Welt, in der die zugrunde liegende Hypothek wertvoller ist als Immobilien – da muss es doch eine Möglichkeit geben, etwas dagegen zu unternehmen‘“, sagte er.
Daraus entstand eine Idee, die er seinem Freund, dem Unternehmer Luis Ortiz, in einer SMS mitteilte. Im August wurden die beiden enthüllt Vermutlich.ioKleiner, lokaler Betrieb. Mittlerweile verfügt das Unternehmen über eine Website mit 26.000 aktiven Einträgen und verlangt 1.850 US-Dollar, um angehenden Kreditnehmern bei dem Prozess zu helfen, den Herr Carrillo für seine Familie in Angriff nehmen wird. Er und seine Frau, die im Januar ihr erstes Kind zur Welt brachte, ziehen von Phoenix nach Texas, um näher bei Verwandten zu sein.
Er hat nicht vor, seine Hypothek an den Käufer weiterzugeben – er befürchtet, dass die Fertigstellung aufgrund seines bevorstehenden Umzugs zu lange dauern wird.
Seine Hypothek hat einen Zinssatz von 4,87, was einer Ersparnis von mehr als 400 US-Dollar pro Monat entspricht, als wenn er einen neuen Kredit zu dem von ihm genannten Zinssatz von 7,12 Prozent aufgenommen hätte.
„Annahmen waren in der Vergangenheit eine Zeitmaschine niedriger Zinsen“, fügte er hinzu. „Als ich die Zahlen überprüfte, war es ein Kinderspiel“, fügte er hinzu.