Dies scheint ein guter Zeitpunkt für den Besitz von Mehrfamilienhäusern zu sein.
Für viele Immobilienmakler gilt dies. Aufgrund der Wohnungsknappheit in weiten Teilen des Landes und einer Welle starker Inflation sind die Mieten in den letzten Jahren dramatisch gestiegen.
Doch immer mehr Mietobjekte geraten vor allem im Süden und Südwesten in finanzielle Not. Nur wenige haben ihre Hypothekenzahlungen eingestellt, doch Analysten befürchten, dass bis zu 20 % der gesamten Kredite für Wohnimmobilien einem Ausfallrisiko ausgesetzt sein könnten.
Obwohl die Mieten während der Pandemie gestiegen sind, ist der Anstieg in den letzten Monaten gestoppt. In vielen Teilen des Landes beginnen die Mieten zu sinken. Auch die Zinsen, die die Federal Reserve zur Bekämpfung der Inflation erhöhte, verteuerten Hypotheken für Gebäudeeigentümer. Während Wohnraum vielerorts nach wie vor knapp ist, haben Entwickler möglicherweise zu viele Luxusapartments in Städten gebaut, die nicht mehr so viele Mieter anziehen wie in den Jahren 2021 und 2022, wie etwa Houston und Tampa, Florida.
Diese Probleme sind noch nicht zu einer Krise geworden, da die meisten Eigentümer von Wohngebäuden, in der Immobilienbranche als Mehrfamilienhäuser bezeichnet, ihre Kreditzahlungen nicht aufgeschoben haben.
Nach Angaben des Commercial Real Estate Finance Council, einem Branchenverband, dem Kreditgeber und Investoren angehören, sind nur 1,7 % der Mehrfamilienhauskredite mindestens 30 Tage überfällig, verglichen mit etwa 7 % der Bürokredite und etwa 6 % der Hotel- und Einzelhandelskredite Kredite.
Doch viele Branchengruppen, Ratingagenturen und Forschungsinstitute befürchten, dass es bei weiteren Wohnungskrediten zu Zahlungsausfällen kommen könnte. Wohnungsbaudarlehen machen den Großteil der Kredite aus, die kürzlich in die von Branchenexperten erstellten Beobachtungslisten aufgenommen wurden.
„Mehrfamilienhäuser sind im Moment keine große Sache, aber sie sind in aller Munde“, sagte Lisa Pendergast, Geschäftsführerin des Real Estate Council.
Bedenken hinsichtlich Wohnungsbaudarlehen ergänzen eine lange Liste von Problemen, mit denen Gewerbeimmobilien konfrontiert sind. Alte Bürogebäude leiden unter der Verlagerung der Arbeit von zu Hause aus. Hotels leiden unter der sinkenden Zahl an Geschäftsreisen der Menschen. Einkaufszentren verlieren seit Jahren gegenüber dem Online-Shopping an Boden.
Die Herausforderungen bei Wohngebäuden sind vielfältig. In manchen Fällen haben Eigentümer von Eigentumswohnungen Schwierigkeiten, ihre Wohneinheiten zu füllen und ein ausreichendes Einkommen zu erwirtschaften. In anderen Fällen sind die Wohnungen voll mit mietzahlenden Mietern, aber ihre Vermieter können die Mieten nicht schnell genug erhöhen, um Geld für steigende Kreditzahlungen freizusetzen.
Laut einer Liste des Datenanbieters CRED iQ besteht daher bei fast jedem fünften Mehrfamilienhauskredit ein Ausfallrisiko.
Besonders beunruhigt machen sich Analysten darüber, dass rund ein Drittel der Mehrfamilienhypotheken mit variablen Zinssätzen vergeben werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Festhypotheken erfordern diese Kredite steigende Zahlungen, da die Zinssätze in den letzten zwei Jahren gestiegen sind.
ZMR Capital kaufte Anfang 2022 das Reserve Building, ein Gebäude mit 982 Wohneinheiten in Brandon, Florida, in der Nähe von Tampa. Die Hypothek auf dem Grundstück wurde in Anleihen gebündelt, die an Investoren verkauft wurden. Die Immobilie ist zu mehr als 80 Prozent vermietet, die Zinszahlungen sind jedoch um mehr als 50 Prozent oder mehr als 6 Millionen US-Dollar gestiegen. Infolgedessen war der Gebäudeeigentümer nicht in der Lage, die im April fällige Hypothek zu bezahlen, wie aus einer CRED iQ-Analyse der Kreditbearbeitungsdokumente hervorgeht. ZMR Capital lehnte eine Stellungnahme ab.
Laut CRED iQ hat OWC 182 Holdings, Eigentümer von Oaks of Westchase in Houston, einem Wohnobjekt im Gartenstil mit 182 Wohneinheiten, das aus 15 zweistöckigen Gebäuden besteht, seit April seine Hypothekenzahlungen nicht geleistet, hauptsächlich aufgrund hoher Zinskosten . Vertreter des OWC 182 konnten für eine Stellungnahme nicht erreicht werden.
„Der starke Preisanstieg führt zu höheren Schuldendienstkosten für diese Immobilien“, sagte Mike Haas, CEO von CRED iQ.
Aber auch Kreditnehmer, die eine Festhypothek aufgenommen haben, können Schwierigkeiten bekommen, wenn sie ihre Hypothek mit deutlich höher verzinsten Krediten refinanzieren müssen. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association werden in diesem Jahr Kredite in Höhe von rund 250 Milliarden US-Dollar fällig.
„Da die Zinssätze deutlich steigen und die Mieten landesweit im Durchschnitt zu sinken beginnen, refinanzieren Sie sich, wenn Sie einen Kredit refinanzieren müssen, zu mehr… Kosten.“ „Es ist schwierig, diese Gebäude rentabel zu machen.“
Während Büroschulden und Kreditprobleme sich auf Gebäude in größeren Städten konzentrieren, insbesondere im Nordosten und an der Westküste, konzentrieren sich die Bedenken hinsichtlich Mehrfamilienhäusern stärker auf den Sonnengürtel.
Da die Menschen während der Pandemie zunehmend in den Süden und Südwesten ziehen, haben Entwickler Apartmentkomplexe gebaut, um die erwartete Nachfrage zu decken. Doch in den letzten Monaten ist die Zahl der Menschen, die in diese Gebiete ziehen, laut Immobilienanalysten stark zurückgegangen.
In 19 großen Städten im Sun Belt – darunter Miami, Atlanta, Phoenix und Austin, Texas – wurden 2019 120.000 neue Wohneinheiten verfügbar und von 110.000 Mietern übernommen, so die CoStar Group. Letztes Jahr gab es auf diesen Märkten 216.000 neue Einheiten, aber die Nachfrage ging auf 95.000 Mieter zurück.
Da die Bau- und Arbeitskosten während der Pandemie gestiegen sind, haben Entwickler außerdem mehr Luxusapartmentgebäude gebaut, in der Hoffnung, Mieter anzulocken, die mehr bezahlen können. Analysten von Costar sagen, dass die Preise und Mieten dieser Gebäude jetzt sinken.
„Entwickler sind völlig außer Kontrolle. Alle dachten, dass die Nachfrage, die wir im Jahr 2021 sahen, auch in Zukunft so sein würde“, sagte Jay Lebeck, nationaler Direktor für Mehrfamilien-Immobilienanalysen bei der Costar Group.
Dies könnte ein großes Problem für Investoren wie Tides Equities darstellen, eine in Los Angeles ansässige Immobilieninvestmentfirma, die stark auf Mehrfamilienhäuser im Sonnengürtel gesetzt hat. Noch vor wenigen Jahren besaß Tides Equities Wohnhäuser im Wert von 2 Milliarden US-Dollar. Diese Zahl stieg schnell auf 6,5 Milliarden US-Dollar. Jetzt, da die Mieten und Preise für diese Wohnungen sinken, hat das Unternehmen laut CRED iQ Schwierigkeiten, Kreditzahlungen zu leisten und die Betriebskosten zu decken.
Führungskräfte von Tides Equities antworteten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.
Trotz alledem dürften Wohngebäude finanziell besser aufgestellt sein als beispielsweise Büros. Das liegt daran, dass Mehrfamilienhäuser durch Kredite der staatlich unterstützten Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac finanziert werden können, die der Kongress gegründet hat, um Wohnraum erschwinglicher zu machen.
„Wenn Regionalbanken und große Investmentbanken beschließen, keine Mehrfamilienkredite zu vergeben, werden Fannie Mae und Freddie Mac einfach mehr Geschäfte machen“, sagt Lonnie Hendry, Chief Product Officer bei Tripp, einem Unternehmen, das sich auf gewerbliche Immobiliendaten spezialisiert hat. Andere Anlageklassen haben das einfach nicht.“
Darüber hinaus sind Büros zwar von einer erheblichen Veränderung der Arbeitsgewohnheiten betroffen, die Menschen benötigen jedoch weiterhin Wohnraum, was den Mehrfamilienhaussektor langfristig unterstützen wird, sagte Herr Hendry.
Allerdings rechnen einige Branchenexperten mit einer Insolvenzwelle im Wohnungssektor, die die Probleme im Gewerbeimmobiliensektor verschärfen würde.
„Es gibt viele starke Mehrfamilienhäuser, aber es wird Kollateralschäden geben, und ich glaube nicht, dass sie gering sein werden“, sagte Mr. Silverman von Locklord.