Seit den Anfängen der Pandemie haben Eigentümer großer Gebäude in New York und anderen Großstädten verzweifelt darauf gehofft, dass sich ihr Gewerbeimmobiliengeschäft erholen würde, wenn die Arbeiter in ihre Büros zurückkehren.
Vier Jahre später wurde gemischtes Arbeiten üblich und der Druck auf Immobilieneigentümer nahm zu. Bei einigen Immobilien droht die Zwangsversteigerung und sie werden im Vergleich zu den Bewertungen vor weniger als einem Jahrzehnt zu deutlich niedrigeren Preisen verkauft, was den Anlegern enorme Verluste beschert.
Während die Zahl der Bürogebäude in kritischen Phasen der Not noch gering ist, ist die Zahl in diesem Jahr stark gestiegen. Investoren, Anwälte und Banker gehen davon aus, dass die Belastung in den kommenden Monaten noch zunehmen wird, da die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin schwach ist und die Zinsen und sonstigen Kosten so hoch sind wie seit vielen Jahren nicht mehr. Besonders bei älteren Gebäuden mit viel Leerstand und hohen Kreditraten kann es zu Problemen kommen.
Die Auswirkungen könnten über die Eigentümer dieser Gebäude und ihre Kreditgeber hinausgehen. Der anhaltende Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte könnte zu einem Rückgang der Grundsteuereinnahmen führen, auf die Städte wie New York und San Francisco angewiesen sind, um Gehälter zu zahlen und öffentliche Dienstleistungen bereitzustellen. Leere oder fast leere Bürogebäude schaden auch Restaurants und anderen Unternehmen, die Unternehmen bedienen, sowie den Arbeitnehmern, die diese Räume bewohnen.
„Es kommen viele Probleme auf uns zu“, sagte Mark Silverman, Partner und Leiter der CMBS-Spezialdienstleistungsgruppe der Anwaltskanzlei Luke Lord, die Kreditgeber in Streitigkeiten mit gewerblichen Hypothekenkreditnehmern vertritt. „Wenn wir jetzt denken, dass es schlimm ist, wird es noch viel schlimmer werden.“
Die Einschätzung des Ausmaßes des Problems war selbst für die Immobilienbranche aufgrund der unterschiedlichen Art und Weise der Finanzierung gewerblicher Gebäude und der unterschiedlichen Regeln darüber, was öffentlich bekannt gegeben werden muss, schwierig.
Laut Costar, einem Immobilienforschungsunternehmen, und der Mortgage Bankers Association verteilen sich Bürokredite in Höhe von fast 737 Milliarden US-Dollar auf große und regionale Banken, Versicherungsgesellschaften und andere Kreditgeber.
Nach Angaben des Daten- und Forschungsunternehmens Tripp lag die Ausfallquote bei Bürobaukrediten, die Teil gewerblicher hypothekenbesicherter Wertpapiere sind, im Mai bei fast 7 Prozent, gegenüber etwa 4 Prozent im Vorjahr. Aber nur ein kleiner Prozentsatz der Bürokredite, etwa 165 Milliarden US-Dollar, ist in solchen Wertpapieren gebündelt.
Auch Zwangsvollstreckungen, die Monate oder mehr als ein Jahr nach dem Zahlungsverzug eines Immobilieneigentümers erfolgen können, nehmen zu. Fast 30 Gebäude in Dallas, New York City, San Francisco und Washington, D.C., deren Kredite Teil gewerblicher hypothekenbesicherter Wertpapiere sind, befanden sich laut Tripp im April in der Zwangsvollstreckung, verglichen mit Dutzenden von Gebäuden Anfang 2023.
Einige Gebäude im ganzen Land wurden kürzlich für einen Bruchteil des Preises vor der Pandemie verkauft.
Im Mai verloren Anleger wie Versicherungsgesellschaften und Banken, die in die mit AAA bewerteten Anleihen eines gewerblichen hypothekenbesicherten Deals investierten – die im Allgemeinen als fast so sicher gelten wie Staatsanleihen – 40 Millionen US-Dollar oder etwa 25 % ihrer Investition. . Inhaber von Anleihen mit niedrigem Rating aus demselben gewerblichen Hypothekengeschäft verloren die gesamten 150 Millionen US-Dollar, die sie investiert hatten.
Das Gebäude 1740 Broadway, das als Sicherheit für diese Anleihen diente, wurde 2014 von Blackstone für 605 Millionen US-Dollar gekauft. Blackstone hatte sich 300 Millionen Dollar für das 26-stöckige Gebäude in der Nähe des Columbus Circle geliehen. In diesem Frühjahr wurde das Gebäude für weniger als 200 Millionen US-Dollar gekauft.
„Wenn man sieht, dass Zahlungsausfälle und Zwangsvollstreckungen zunehmen, bedeutet das, dass wir dem Trauerprozess für Büroimmobilien immer näher kommen – und das ist gut so“, sagte Rich Hill, Leiter Immobilienstrategie und -forschung bei der Investmentfirma Cohen & Steers . Firma. „Aber wir haben den Tiefpunkt noch nicht erreicht.“
Herr Hill sagte, es könne noch in diesem Jahr oder irgendwann im Jahr 2025 dauern, bis das Ausmaß der Probleme auf dem Büromarkt klar werde.
Büromietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren, um den Vermietern Zeit zu geben, die Investitions- und Maklergebühren wieder hereinzuholen. Langfristige Mietverträge garantieren den Anlegern auch, dass sie Zinsen für die Hunderte Millionen Dollar – manchmal sogar 1 Milliarde Dollar – erhalten, die sie Immobilienentwicklern geliehen haben.
Daher kann es lange dauern, bis sich die Personalabbauentscheidungen der Mieter auf den Markt auswirken. Darüber hinaus mussten einige Hypotheken, die zu niedrigen Zinssätzen aufgenommen wurden, noch nicht refinanziert werden. Doch je länger die Zinsen hoch bleiben, desto mehr Gebäude, die rentabel waren, als die Zinsen nahe Null lagen, könnten in Schwierigkeiten geraten.
Hinzu kommt der langsame Verhandlungsprozess zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern, die nach Möglichkeiten suchen, potenzielle Verluste durch Neuverhandlungen oder Kreditverlängerungen zu begrenzen.
„Obwohl die Vorfreude groß ist, wird es einige Zeit dauern, bis es passiert“, sagte Anthony Paolone, Co-Leiter des US-Immobilienaktien-Researchs bei JPMorgan.
Ein Teil der Verzögerung ist auch auf die Schwierigkeit zurückzuführen, Gebäude nach der Pandemie zu bewerten. Bis genügend Immobilien verkauft waren, war es schwierig, den wahren Marktwert der Gebäude zu ermitteln.
„Viele dieser Dinge sind derzeit nur Tabellenkalkulationen, weil es keine Transaktionsaktivität gibt, die das beweisen könnte“, sagte Herr Paolone.
Die erfolgten Verkäufe deuten auf einen starken Wertverlust von Gewerbeimmobilien hin.
In diesem Frühjahr wurde ein Bürogebäude aus den 1980er-Jahren in der 1101 Vermont Avenue in Washington für 16 Millionen US-Dollar verkauft, ein deutlicher Rückgang gegenüber der Bewertung von 72 Millionen US-Dollar im Jahr 2018. In der Nähe des Willis Tower in Chicago kaufte ein Investor Ende letzten Jahres ein historisches Gebäude bei 300 West Adams Street für 4 Millionen Dollar wurde für 51 Millionen Dollar verkauft In 2012.
„Wir haben so lange keine Transaktionen getätigt, dass es still war“, sagte Alex Kilic, Geschäftsführer von CW Capital Asset Management, einem privaten Dienstleistungsunternehmen, das mit notleidenden Kreditnehmern zusammenarbeitet, um Geld für Inhaber gewerblicher Hypothekenpapiere zurückzugewinnen. „Jetzt sehen wir einige Daten, mit denen wir arbeiten können.“
Einige Daten deuten darauf hin, dass sich der Schmerz auf einen kleinen Prozentsatz der Gebäude konzentriert. Während die Leerstandsquote für Bürogebäude in den Vereinigten Staaten bei etwa 22 Prozent liegt, befanden sich fast 60 Prozent dieser leerstehenden Flächen in 10 Prozent aller Bürogebäude im ganzen Land, so Jones Lang LaSalle, ein gewerblicher Immobiliendienstleister, der auf die Probleme hinweist sind eher konzentriert als komplexer. Weit verbreitet.
Ein weiteres hoffnungsvolles Zeichen sei, dass die Bürogebäudeprobleme die Banken offenbar nicht gefährden, sagten Analysten. Nach dem Scheitern der Silicon Valley Bank und der First Republic Bank im vergangenen Jahr fürchteten einige Anleger um die Gesundheit anderer regionaler Banken, die wichtige Kreditgeber für die Gewerbeimmobilienbranche sind. Nach Angaben des Commercial Real Estate Finance Council sind jedoch einige von Banken gehaltene Gewerbeimmobilienkredite in Verzug geraten.
Auch neuere Gebäude in New York, die Mieten von bis zu 100 US-Dollar pro Quadratfuß erzielen können, sind von der Situation weitgehend unberührt. Doppelt Welche Gebühren können für ältere Gebäude erhoben werden, so das New Yorker Rechnungsprüferamt?
Am akutesten ist das Problem für Gebäudeeigentümer, deren Hypotheken fällig sind und die viele Mieter verlieren. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association und CoStar sollen etwa ein Viertel der bestehenden Hypotheken für Büroimmobilien, die von allen Kreditgebern und Investoren gehalten werden, oder mehr als 200 Milliarden US-Dollar, in diesem Jahr fällig werden.
Während Investoren bereit waren, Lagerhaus- oder Hotelbesitzern neues Geld zu leihen, waren nur wenige bereit, Bürokredite zu refinanzieren.
Es könnte das Ende einer Taktik bedeuten, die oft als „Expansion and Pretend“ bezeichnet wird und in den letzten Jahren populär geworden ist. Dies wird so genannt, weil die Kreditgeber einer Verlängerung der Hypothek zustimmen, in der Hoffnung, dass die Gebäudeeigentümer mit mehr Zeit mehr Mieter gewinnen können.
Dieser Ansatz beruht zum Teil auf der Hoffnung von Vermietern und Kreditgebern, dass die Fed nach den Zinserhöhungen in den letzten zwei Jahren die Zinssätze relativ schnell lockern oder senken wird. In den letzten Monaten sind die meisten Ökonomen und Händler der Wall Street zu dem Schluss gekommen, dass die Fed ihren Leitzins nicht schnell senken oder ihn auf das extrem niedrige Niveau vor der Pandemie zurückführen wird.
„Es gab ein systematisches Anhalten des Atems, da alle hofften, dass die schnelle Erhöhung der Zinssätze durch die Fed genauso schnell nachlassen würde, damit die Menschen leichter durchatmen und die Zinssätze wieder auf niedrigere Niveaus sinken könnten“, sagte Ethan Boehner, Ökonom bei die Fed. CEO von Mosaic Real Estate Investors, einem Unternehmen aus Los Angeles. „Aber das passiert nicht, und es gibt nur eine begrenzte Zeit, in der ein Kreditgeber einem Kreditnehmer Geduld entgegenbringen und wegschauen kann, insbesondere wenn die Mieteinnahmen zu schrumpfen beginnen.“
Eine weitere Hoffnung, die in der Immobilienbranche weit verbreitet ist, ist, dass mehr Unternehmen ihre Mitarbeiter auffordern werden, häufiger an ihren Schreibtisch zurückzukehren – aber auch das hat sich nicht bewahrheitet.
Anwaltskanzleien und die Finanzbranche haben die von ihnen gemieteten Büroflächen gegenüber dem Niveau vor der Pandemie leicht erhöht, viele andere Branchen haben jedoch Kürzungen vorgenommen. Laut Jones Lang LaSalle gingen die neu unterzeichneten Mietverträge gemessen in Quadratfuß im Vergleich zu 2019 um rund 25 Prozent zurück.
Im Laufe einer ganzen Woche Im Durchschnitt fast die Hälfte der New Yorker Büroangestellten Laut Kastle Systems gehen sie in Büros und verfolgen, wie viele Mitarbeiter ihre Ausweise in Geschäftsgebäuden durchziehen. Dies entspricht in etwa dem Bundesdurchschnitt.
Diese Zahlen verdeutlichen die geringere Rolle, die Büros heute im Leben vieler amerikanischer Angestellter spielen. Der Wandel erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem die US-Wirtschaft gesund ist, was darauf hindeutet, dass Probleme auf dem Büromarkt möglicherweise kein systemisches Risiko für das Finanzsystem darstellen.
Aber Vermieter, ihre Kreditgeber und andere Personen, die mit Gewerbeimmobilien zu tun haben, stehen immer noch unter Druck.
„Ich denke, wir werden noch eine Weile mit einer Reihe schwieriger Schlagzeilen leben müssen“, sagte Herr Paolone von JPMorgan. „Es dauert lange, bis diese Dinge auftauchen.“