Auf dem US-Immobilienmarkt ist in den letzten zwei Jahren etwas höchst Ungewöhnliches passiert, als die Hypothekenzinsen auf rund 7 Prozent gestiegen sind.
Die hohen Raten selbst sind historisch nicht bemerkenswert. Das Problem besteht darin, dass die durchschnittliche amerikanische Familie mit einer Hypothek auf einem festen Zinssatz sitzt, der drei Prozentpunkte niedriger ist.
Die Kluft zwischen diesen beiden Grenzen hat zu einem landesweiten Lock-in-Effekt geführt, der Menschen in Häusern lähmt, die sie sonst vielleicht verlassen würden, in einem Ausmaß wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Hausbesitzer, die nicht in absehbarer Zeit umziehen möchten, werden in den kommenden Jahren von den niedrigeren Zinssätzen profitieren, die sie während der Pandemie erhalten haben. Für viele andere sind diese Tarife jedoch zu einer Komplikation geworden, die Familienentscheidungen und den Wohnungsmarkt insgesamt durcheinander bringt.
Tatsächlich, laut Neue Suche Laut Ökonomen der Federal Housing Finance Agency ist dieser Lock-in-Effekt für einen Rückgang der Hausverkäufe um etwa 1,3 Millionen in Amerika im Zeitraum vor Zinssätzen vom Frühjahr 2022 bis Ende 2023 verantwortlich. Das ist erschütternd Zahl in einem Land, in dem jährlich zu normaleren Zeiten etwa fünf Millionen Häuser verkauft werden – hauptsächlich für Menschen, die sie bereits besitzen.
Diese isolierten Familien zogen weder wegen besserer Arbeitsplätze oder höherer Löhne um, noch konnten sie sich verkleinern oder mehr Platz schaffen. Sie öffneten die Häuser auch nicht für Erstkäufer. Dies führte zu hohen Preisen und einer Korruption des Marktes.
Wie seltsam diese Dynamik ist, lässt sich anders erklären: Zwischen 1998 und 2020 gab es keine Zeit, in der mehr als 40 % der amerikanischen Hypothekeninhaber feste Zinssätze hatten, die mehr als 1 Prozentpunkt unter den Marktbedingungen lagen. Bis Ende 2023 hatten, wie die Grafik unten zeigt, etwa 70 % aller Hypothekeninhaber höhere Zinssätze als drei Prozentpunkte niedriger als das, was der Markt ihnen bieten würde, wenn sie versuchen würden, einen neuen Kredit aufzunehmen.
Bei all den Geschichten, die dieses Foto erzählt, ist die große Geschichte, die es einfängt, die Stagnation auf dem Immobilienmarkt, was genauso gut sein könnte Nährt die allgemeine Frustration Mit der Wirtschaft.
Um zu zeigen, wie wir hierher gekommen sind, betrachten wir die Verteilung der Zinssätze aller amerikanischen Hausbesitzer mit Festhypotheken in der Zeit zurück.
In den späten 1990er und frühen 2000er Jahren, zu Beginn des von der FHA-Analyse abgedeckten Zeitraums, lagen die Zinssätze der meisten Hausbesitzer zwischen etwa 7 und 9 Prozent. Die Preise fielen dann mit der Dotcom-Rezession und fielen nach der Großen Rezession weiter. Viele Hausbesitzer haben sich nebenbei auch umfinanziert.
Dann erreichten die Zinssätze zu Beginn der Pandemie historische Tiefststände und bescherten vielen Haushalten Abschlüsse von weniger als 3 Prozent.
In dieser Zeit allgemein niedriger Zinssätze und regelmäßiger Refinanzierung waren die meisten Hausbesitzer größtenteils an Zinssätze gebunden, die sich nicht wesentlich von denen unterschieden, die sie für einen neuen Kredit erhalten könnten – bis auf etwa einen Prozentpunkt. Wenn Ihr Hypothekenzins über dem Marktwert liegt, ist ein Umzug oder eine Refinanzierung relativ schmerzlos. Bei einem niedrigeren Niveau war der Unterschied selten groß genug, um Menschen davon abzuhalten, den Wohnort zu wechseln.
Doch das änderte sich dramatisch in den letzten zwei Jahren, als die Fed gegen die Inflation kämpfte und die Zinssätze für alle Arten von Krediten stiegen.
Es mag seltsam erscheinen, zu behaupten, dass es jetzt ein Problem gibt, da so viele Menschen während der Pandemie tolle Wohnangebote erhalten haben. Das Problem ergibt sich aus der Tatsache, dass die Zinssätze sehr schnell von Pandemie-Tiefstständen auf sehr hohe Niveaus gestiegen sind. Scheinbar über Nacht befanden sich die meisten amerikanischen Hausbesitzer mit Hypotheken in einer Situation, in der sie es nun möglicherweise für finanziell dumm halten, ihre Häuser zu verkaufen.
„Sie können sich Ihren festen Zinssatz als einen Vermögenswert vorstellen, den Sie besitzen“, sagte Julia Fonseca, Professorin an der University of Illinois in Urbana-Champaign.
In diesem Zeitraum war der Wert dieser Vermögenswerte nie so hoch wie jetzt.
Professor Fonseca schätzt, dass feste Zinssätze für den durchschnittlichen Hypothekennehmer etwa 50.000 US-Dollar wert sind. Das ist in etwa der Mehrbetrag, den Menschen ausgeben müssten, wenn sie die laufenden Raten ihrer bestehenden Hypotheken durch höhere Raten zu den heutigen Zinssätzen ersetzen würden.
Mit anderen Worten: FHA-Forscher schätzen, dass diese Differenz bis Ende 2023 für den durchschnittlichen Hypothekeninhaber etwa 511 US-Dollar pro Monat wert gewesen wäre. Das reicht aus, um die Entscheidungen der Haushalte zu beeinflussen und Schockwellen durch den Immobilienmarkt zu senden.
„Das sind echte Familien, die nicht in der Lage sind, ihre Wohnverhältnisse zu verbessern“, sagte Jonah Kost, ein Ökonom der Federal Housing Administration, der an der Studie mitgearbeitet hat.
Die Kaskadeneffekte sind bereits in anderen Untersuchungen erkennbar. Die Ökonomen Jack Lieberson und Jesse Rothstein sind dieser Meinung Die Mobilitätsraten gingen zurück Für Eigenheimbesitzer mit Hypotheken in den Jahren 2022 und 2023, zu einem Zeitpunkt, als es keine vergleichbaren Rückgänge bei der Eigenheimmobilität gab. ohne Hypothek oder für Mieter.
Professor Fonseca und Lu Liu von der University of Pennsylvania stellten außerdem fest, dass Hausbesitzer, die häufiger inhaftiert sind, auch häufiger inhaftiert sind Es ist weniger wahrscheinlich, dass man sich bewegt In benachbarte Gebiete mit hohem Lohnwachstum. Dies weist darauf hin, dass Engpässe auf dem Wohnungsmarkt zu Problemen auf dem Arbeitsmarkt führen können, die letztendlich dazu führen, dass Unternehmen keine geeigneten Arbeitskräfte einstellen oder die Löhne nicht weiter steigen.
All dies ist nicht nur auf das Niveau der heutigen hohen Zinssätze zurückzuführen, sondern auch auf die besondere Abfolge der Ereignisse, die uns hierher geführt haben.
„So etwas wie in den letzten vier Jahren haben wir nicht gesehen“, sagte Professor Rothstein.
Einige dieser Auswirkungen ähneln möglicherweise den Jahren nach dem Immobiliencrash von 2008, als ein anderes Problem – unterbewertete Hypotheken – viele Menschen in Häusern festhielt, die sie verlassen wollten. Aber die Herausforderung, vor der wir heute stehen, könnte nachhaltiger sein. Dies liegt daran, dass die Zinsen für Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren 30 Jahre lang fest bleiben und dass Zinssätze unter 3 Prozent in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht wieder auftreten werden.
Präsident Biden hat festgestellt, wie beunruhigend dies für viele Menschen sein kann. In seiner Rede zur Lage der Nation letzten Monat wandte er sich direkt an alle, die sich Sorgen über die Zinssätze machen. „Wenn die Inflation weiter sinkt, werden auch die Hypothekenzinsen sinken“, fügte er hinzu.
Doch während viele Amerikaner warten, schlug er vorübergehende Steuererleichterungen im Wert von bis zu 10.000 US-Dollar für neue Käufer und Eigentümer vor, die an sie verkaufen. Für Erstkäufer, die mit psychologisch belasteten Hypothekenberechnungen für ein Haus jonglieren, Das Weiße Haus weist darauf hin Bei mittelpreisigem Wohnraum entspricht dies einer Preissenkung von mehr als 1,5 Prozentpunkten für zwei Jahre.
Für Hausbesitzer, die noch nicht verkaufen möchten, ist dieser Betrag viel weniger als die 50.000 US-Dollar, die Festzinsen einem typischen Hypothekennehmer tatsächlich wert sind.