Eigentümer von Einkaufszentren befinden sich in einer sehr ungewöhnlichen Situation: Zum ersten Mal seit 20 Jahren übersteigt die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen das Angebot.
Diese Nachfrage ist in letzter Zeit sprunghaft angestiegen, und nach Jahren verhaltener Bautätigkeiten und Räumungen leistungsschwacher Immobilien sieht sich der Einzelhandelsmarkt mit weniger verfügbarer Fläche konfrontiert. Immobilien, die die Säuberung überstanden haben, haben neue Mieter gewonnen, was mehr Käufer anlocken und ihnen mehr Gründe zum Bleiben geben wird. Das bedeutet, dass es mehr Restaurants und Orte gibt, die Freizeiterlebnisse wie Axtwerfen und neuerdings auch Pickleball fördern. Es bedeutete auch weniger Platz für traditionelle Einzelhändler, die sich nicht gut entwickelten, etwa Buchhandlungen und Bekleidungsmarken.
Aufgrund dieser Maßnahmen „gibt es nicht mehr so viele Mieterabwanderungen und die Vermieter schaffen einen viel stärkeren Mietermix“, sagte Barry Scardina, Präsident für Amerikas Einzelhandelsdienstleistungen, Leasingagenturen und Allianzen bei Cushman & Wakefield, einem Immobilienunternehmen. „Wir sehen einige der produktivsten Auslastungsraten, die in den letzten 10 Jahren verzeichnet wurden.“
Cushman & Wakefield sagte in einem aktuellen Bericht, dass die Leerstandsquote in Einkaufszentren mit 5,4 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit zwei Jahrzehnten sei und dass sich der Vorsprung bei Mietverhandlungen von den Mietern auf die Vermieter verlagert habe.
Um die Nachfrage zu decken, suchen Entwickler nach notleidenden und notleidenden Immobilien – oder sogar nach Standorten, an denen Einzelhandel möglicherweise besser geeignet ist als die aktuelle Nutzung. Partners Capital verwandelt einen 100.000 Quadratmeter großen Bürokomplex in der Nähe von Las Vegas in ein 30-Millionen-Dollar-Projekt namens The Cliff, das Restaurants, Geschäfte, Gesundheits- und Wellnessbetreiber, Unterhaltungsräume und eine zentrale Bar umfassen wird. Dies ist eine Veränderung im Vergleich zu dem, was der Entwickler noch vor ein paar Jahren tat, als er einen Großteil seines Portfolios an Einzelhandelszentren verkaufte und sich auf Industriegebäude konzentrierte, die Mieter wie Logistikdienstleister beherbergen, sagte Bobby Khorshidi, der Präsident des Unternehmens.
Der Schritt von Partners Capital ist ein treffendes Beispiel dafür, wie sich das Schicksal von Büro- und Einkaufszentren anderswo wendet.
Die Pandemie war „gut für uns“, sagte David Larcher, CEO von Vestar, einem Entwicklungsunternehmen aus Phoenix, das mehrere Projekte plant, darunter die zweite Phase des Vineyard Towne Center, einem 260.000 Quadratmeter großen Einkaufszentrum in Queen Creek, Arizona. Verkauf in Stücken.
„Viele verlassene Flächen wurden für andere Zwecke genutzt, und Einzelhändler mit hohen Schulden, die nur mit den Fingerspitzen festhielten, wurden ausgelöscht“, sagte er.
Auch wenn die Pandemie die Erholung beschleunigt hat, basiert sie doch auf einem Wandel, der vor mehr als einem Jahrzehnt begann. Nach der Finanzkrise und Rezession im Jahr 2009 und vor dem Hintergrund des Wachstums des E-Commerce führten Insolvenzen im Einzelhandel zu einer Flächenüberflutung, was viele Investoren dazu veranlasste, Einkaufszentren zu verkaufen oder umzuwandeln und in Büros, Wohnungen und Lagerhäuser umzusteigen. Die Flächen in Einkaufszentren, die von 2006 bis 2009 stark zugenommen hatten, begannen zu schrumpfen – hauptsächlich in zwei Wellen, zunächst von 2009 bis 2016 und dann erneut während der Pandemie.
Noch existierende Einkaufszentren änderten ihre Strategie, um dem veränderten Verbrauchergeschmack gerecht zu werden, und die Eigentümer holten hochfrequentierte Mieter, darunter Restaurants, Unterhaltungszentren, Fitnessbetreiber, Boutiquen, öffentliche Versammlungsbereiche und medizinische Einrichtungen.
In einigen Fällen bauen Entwickler Wohnungen, Lebensmittelgeschäfte, Hotels und Büros auf und reduzieren gleichzeitig überschüssige Ladenfläche.
Trademark Property plant die Sanierung eines 470.000 Quadratmeter großen Zentrums in Arlington, Texas, indem die Einzelhandelsfläche um etwa die Hälfte reduziert und Büro-, Wohn-, Hotel- und Unterhaltungsnutzungen hinzugefügt werden.
Ebenso plant Shopoff Realty Investments, die leerstehenden Macy’s- und Sears-Filialen in der Nähe der Westminster Mall, südlich von Los Angeles, in Wohnraum und etwa 25.000 Quadratmeter Lebensmitteleinzelhandelsfläche, beispielsweise Restaurants, umzuwandeln. Das Projekt ist Teil der Strategie des Unternehmens, notleidende Einzelhandelsimmobilien zu erwerben und umzugestalten. Dadurch wird die Ladenfläche in der Regel um 60 bis 90 Prozent reduziert, sagte Bill Shopoff, Gründer des in Irvine, Kalifornien, ansässigen Unternehmens.
„Es gibt genügend dieser Möglichkeiten, um unsere Pipelines für mehrere Jahre gut gefüllt zu halten“, sagte er.
Offene Stellen in wachstumsstarken Märkten wie Phoenix, Nashville und Austin, Texas, seien treibende Kraft bei der Erholung, sagten Frau Scardina von Cushman und andere Branchenexperten. Auch in gehobenen Einkaufszentren gebe es nur wenige freie Stellen, fügte sie hinzu.
Die Branche verzeichnete in den letzten Jahren auch einen Anstieg der Nachfrage, da die Menschen gerne persönlich einkaufen Milde Erfrischung Immer mehr Einzelhändler beginnen, Geschäfte als Vertriebsstellen zu nutzen. Landesweit war der durchschnittliche Mietpreis im ersten Quartal dieses Jahres mit etwa 24 US-Dollar pro Quadratfuß etwa 4 Prozent höher als im Vorjahr. In einigen Fällen können Vermieter die Neumietpreise um mehr als 30 Prozent gegenüber dem vorherigen Mietvertrag erhöhen, sagte Terry Montesi, Gründer von Trademark Property, einem Einzelhandels- und Mischnutzungsentwickler in Fort Worth.
Das aktuelle Umfeld weckt erneut das Interesse der Anleger. Aufgrund der mangelnden Beliebtheit von Einzelhandelsimmobilien ist ihr Wert in den letzten Jahren in der Regel nicht so stark gestiegen wie der von Wohnungen und Lagerhallen. Dadurch können Einkaufszentren im Vergleich zu teureren Vermögenswerten in einer Zeit, in der die Zinsen hartnäckig steigen, eine attraktive Rendite erzielen.
„Die Grundlagen des Einzelhandelsimmobiliensektors sind die stärksten in meiner Karriere“, sagte Herr Montesi, der Trademark 1992 gründete. „Die Kapitalmärkte haben sich nicht vollständig in Richtung Einzelhandel verlagert, aber sie beginnen sich zu verbessern.“
Aber eine Handvoll Drohungen können die guten Zeiten zunichte machen. Am bemerkenswertesten ist laut Branchenexperten, dass sich die Verbraucher durch die Inflation unter Druck gesetzt fühlen und ihre diskretionären Ausgaben zurückgefahren haben, wie kürzlich in den Quartalsergebnissen von Walmart und Target berichtet wurde. Sowohl Eigentümer von Einkaufszentren als auch Einzelhändler stehen unter dem Druck steigender Zinsen sowie gestiegener Bau- und Versicherungskosten, die alle die Belegungsaufwendungen in die Höhe treiben.
Investoren beobachten auch die in Schwierigkeiten geratenen Einzelhändler, da immer mehr Bekleidungsgeschäfte wie Express und Rue21 Insolvenz anmelden und große Einzelhändler wie Macy’s und Walmart. Schließen Sie Websites mit geringer Leistung.
Mittlerweile sieht es in Einkaufszentren so gut aus wie schon lange nicht mehr, und schnell frei werdende Flächen werden oft von anderen Mietern übernommen.
Während der Pandemie sicherte sich der Entwickler NewMark Merrill Vorvermietungszusagen für 100 Prozent des Rialto Village-Projekts, eines 96.000 Quadratmeter großen Zentrums, das letztes Jahr im kalifornischen Inland Empire eröffnet wurde, sagte Sanford Segal, der CEO der Gruppe. Vor einem Jahrzehnt machten Verbindlichkeiten vor der Vermietung typischerweise 65 bis 70 Prozent der Position aus, sagte er.
„Jedes Mal, wenn ich auf eine Party irgendeiner Art gehe und jemandem erzähle, dass ich im Einkaufszentrum tätig bin, sagen die Leute: ‚Oh, armes Ding!‘“, sagte Segal, der vier Einkaufszentren in Chicago für fast 100.000 US-Dollar kaufte. 100 Millionen Dollar dieses Jahr. „Die Vorstellung, am Tag nach der Schließung des Ladens Anrufe von Maklern zu erhalten, ist also sehr ungewöhnlich. Vielleicht sind wir die Kakerlaken eines Erdaussterbens.“